« La loi protège les locataires, pas les propriétaires. »
Les propriétaires semblent souvent dépassés par la gestion de leurs immeubles, par les risques de dégradation, les conflits de paiement et surtout de la masse de textes et de lois engendrée par nos dirigeants.
Ce constat m’a amené à réfléchir sur les conditions des propriétaires bailleurs et sur la relation qu’ils doivent nécessairement entretenir avec leurs locataires.
Etre propriétaire bailleur n’est pas un métier facile et il n’existe pas d’école d’apprentissage. Cependant, des professionnels sont formés chaque jour pour répondre à vos attentes et vous aider dans la réussite de votre projet ou de votre entreprise. Là, c’est mon métier.
J’ai donc voulu ce guide pratique, clair et simple, pour aider les propriétaires à améliorer la qualité de leur travail et pour faire en sorte que louer un immeuble ne soit plus un problème insurmontable en soi mais bien une opération réaliste, commode et lucrative
J’ai tenu à exposer aussi les qualités nécessaires d’un bailleur ou d’un Régisseur pour réussir sa mission dans la location.
Par exemple savoir comprendre les autres, savoir analyser les besoins et les envies des locataires. Savoir également bien s’entendre qui est une qualité nécessaire dans la vie de tous les jours.
Pour être un bon propriétaire bailleur, vous devez être capable d’écouter, de coopérer aussi et d’apprendre les besoins de vos locataires.
Ce guide veut aussi vous aider à gagner le respect et la reconnaissance de vos locataires et à mieux gérer les accommodements ainsi que les conflits.
Et bien entendu aussi améliorer sensiblement vos revenus locatifs.
Cette deuxième édition du « Guide Pratique du propriétaire Bailleur » s’adresse avant tout aux propriétaires qui gèrent eux-mêmes leur patrimoine, mais également à tout les professionnels qui redoutent de franchir le pas de la gestion locative.
Ce guide sera utile aussi durant toute la carrière professionnelle des Agents Immobiliers pour les aider à développer les qualités indispensables d’un excellent Régisseur.
Et enfin pour tous ceux qui souhaitent préparer leur avenir, ainsi que ceux de leurs enfants, en se constituant un patrimoine immobilier rentable et performant.
Si vous vous trouvez dans l’un ou l’autre des cas suivant : ce livre est pour vous :
Nombreux sont, à présent, mes anciens élèves à s’être lancé dans l’aventure de l’administration de biens immobiliers et à avoir pleinement réussis leur parcours professionnel. Ils sont fiers d’avoir appliqué ces méthodes à la grande satisfaction de leur clientèle.
L’efficacité des méthodes décrites dans ce livre a été prouvée et a déjà aidé bon nombre de propriétaires bailleurs.
Pour réussir dans la vie, il faut être en constante évolution.
Un autre but, aussi de ce guide, et de tenter une réflexion sur la problématique sociale du logement dans notre pays.
La bonne relation entre bailleurs et locataires donnera peut-être une meilleure compréhension des problèmes liés à la location ce qui permettra de les éviter au maximum.
Le plus grand désarroi pour un locataire est certainement son expulsion du au non respect de ses engagements qu’il connaît probablement mal.
Une bonne gestion peut permettre de réduire considérablement le recours à cette solution.
Nous devons aussi avoir conscience que ces situations sont dues aussi à une lente mais inexorable dérive sociale.
La hausse des procédures est étroitement liée à l’augmentation du coût des loyers et des charges locatives notamment.
Nous n’en sommes pas responsables.
Que deviennent ces locataires expulsés ? Ils vont rejoindre la masse sans cesse grandissante des demandeurs de logements sociaux.
Malheureusement, on ne construit plus de logements sociaux. Ce n’est pas rentable et leur gestion pose d’autres problèmes.
Ainsi, les catégories touchées par la difficulté du logement sont de plus en plus nombreuses.
Les travailleurs pauvres, les plus de 60 ans, les jeunes, les classes moyennes et les personnes en perte d’emploi deviennent eux aussi victimes d’une pression financière qu’ils ne peuvent plus assumer.
Au regard de cette situation dramatique, je m’associe à tous ceux qui réclament une bonne et saine politique du logement qui doit être assumée par les pouvoirs publics et qui permettrait de diminuer sensiblement le recours à la pire des solutions et de donner une vie meilleure que nous méritons tant.
Ne nous leurrons pas. La crise est là et aucun gouvernement n’a la possibilité de nous faire revenir en arrière, à une époque meilleure, ou de changer le fait que le monde, l’Europe, la Belgique, ou même nos villes soient surpeuplées. Ce n’est que cela, le point de départ de la crise. Plus de gens à nourrir, plus de gens inactifs, plus de gens à loger.
Nous sommes à un tournant de notre histoire, et il va falloir apprendre à vivre dans une société nouvelle dans laquelle il faudra trouver sa place et son rôle. Une société basée sur la solidarité, et non plus sur la dépendance.
Bonne lecture.
Pierre Jammar
Durant ma déjà longue carrière dans l’immobilier, j’ai pu côtoyer des centaines d’agences, visiter des immeubles hors du commun, des logements de rêves ou de cauchemars, et rencontrer des milliers de locataires dont bon nombre de « people », d’artistes, d’acteurs ou de sportifs connus, de personnages politiques ou de puissants diplomates du monde entier avec qui j’ai pu partager, souvent dans une grande simplicité quelques heures ou quelques jours… un toit… et moi.
De ces rencontres, de ces échanges, et surtout du concours permanent de mes nombreux élèves, j’ai développé une véritable passion pour l’immobilier et le logement en général.
Aujourd’hui, c’est avec vous que je partage.
Guide mis à jour en Mai 2015
Un logement c’est avant tout un lieu de vie.
C’est un appartement ou une maison et plus généralement tout endroit où une ou plusieurs personnes peuvent s’abriter, en particulier pour se détendre, dormir et manger en privé.
C’est un bien symbolique, social et affectif. Le logement intègre une dimension d’ordre social.
Une adresse contribue aussi à la représentation que l’on se fait d’une personne. Au fil du temps, le logement acquiert une dimension affective de par les souvenirs qui s’y attachent.
C’est un bien matériel, car dans nos sociétés post-industrielles, le logement est un bien matériel que l’on peut identifier par un certain nombre de caractéristiques comme sa situation, sa forme architecturale et ses occupants.
Depuis le XXe siècle, il est devenu une catégorie statistique et économique. Il a une fonction patrimoniale puisqu’il peut se transmettre de génération en génération.
Le logement est un enjeu politique dans la mesure où le pouvoir politique légifère, taxe et subventionne. Il est également une catégorie administrative et donc relève de normes (de construction, superficie, équipements, occupation).
C’est un bien juridique relevant de l’usus (usage), du fructus (jouissance du bien) et de l’abusus.
C’est un placement financier. L’achat de logement en vue d’en faire une location est un moyen très commun pour préparer des vieux jours plus confortables. Les locations de vacances fleurissent et offrent une alternative à l’hôtel ou le camping.
Enfin, c’est un bien de consommation.
Pour le locataire, par le loyer payé, le logement se rapproche d’un bien de consommation.
Cependant, de par les droits du propriétaire, ce dernier pouvait autrefois se trouver en position d’abuser de son pouvoir.
De là les différentes législations sur le contrôle des locations.
Il y a plusieurs années de cela, toutes les locations de logements, en général, étaient réglementées par les mêmes dispositions de la loi.
On pouvait facilement modifier, compléter, adapter ou même écarter cette loi par des clauses particulières dans le contrat de bail en fonction des souhaits de chacun.
C’est le contrat qui faisait la loi des parties disait-on à l’époque.
Depuis 1991, une réglementation est apparue pour fixer généralement de manière «impérative», c’est-à-dire obligatoire, une partie de ces locations, celles qui concernent la résidence principale du locataire.
Cette notion particulière de la résidence principale est très importante.
Le législateur a ainsi créé, en plusieurs phases, deux grandes catégories de locations de logements, continuant à être soumises à des règles communes dans certains domaines mais soumises dans d’autres à des règles très différentes.
Les logements de résidences principales et toutes les autres locations, mais à la condition qu’elles ne soient pas commerciales où à ferme puisque ces deux dernières sont déjà réglementées.
Un des objectifs de la loi du 20 février 1991 était de présenter une réglementation plus simple et accessible aux communs des locataires et des bailleurs.
Nous verrons combien il est important de bien comprendre ces lois et de bien gérer leur interprétation.
Nous verrons aussi tous les avantages, pour un propriétaire, de l’intervention de l’agent immobilier Régisseur.
C’est donc en 1991, et c’est la que tout a commencé, qu’il a plu à sa Majesté d’ajouter au Code Civil une nouvelle section portant sur les baux des habitations utilisées à titre de résidence principale par le locataire.
Plus tard, en 1995 une commission créée à l’initiative du Ministre de la Justice a évalué l’application de la loi et a défini les exigences élémentaires auxquelles devait répondre un bien loué en matière de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.
Ensuite, le 30 novembre 1998, a été adoptée une loi qui a trait à la problématique de l’expulsion.
Comme il convient, dans un état providence comme le nôtre, on a veillé à élaborer une loi humaine et réaliste qui associe, si nécessaire, les CPAS à la recherche de solutions en faveur des plus démunis.
Enfin, depuis 2007, le législateur a une nouvelle fois modifié la loi en introduisant le très controversé article sur la réduction de la garantie locative et sur l’obligation du bail écrit et de son enregistrement.
Toutes ces dispositions contraignantes ont été dans le sens d’une meilleure protection du locataire.
Cette loi a également une importance d’une autre dimension car la location de logements joue un rôle très important dans notre circuit économique.
Si ce marché fonctionne bien, la qualité de la vie et de nombreux autres aspects de la vie socio-économique s’en trouvent influencés véritablement.
Plusieurs législations fondamentales mentionnent ou garantissent un droit au logement.
Ce droit peut prendre différentes formes.
Une question importante est le caractère opposable ou non de ce droit devant les tribunaux.
Le droit au logement est proclamé au niveau international dans la déclaration universelle des droits de l’homme, qui n’a pas de valeur juridique, à l’article 25-1 :
« Toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer sa santé, son bien-être et ceux de sa famille, notamment pour l’alimentation, l’habillement, le logement, les soins médicaux ainsi que pour les services sociaux nécessaires ».
Il est mentionné dans des textes constitutionnels, ou à valeur constitutionnelle, en Espagne, en Finlande, au Portugal, en Grèce, en Suisse, et en Belgique aussi.
Mais attention. Il faut bien interpréter ce droit comme étant un droit à un logement décent. Cela ne signifie donc pas que l’Etat, ou les propriétaires-bailleurs, ont l’obligation de fournir du logement à tout qui le demande ou le revendique.
Toute la législation concernant la location se trouve dans le Code Civil Belge. Il s’agit du titre VIII intitulé «Du contrat de louage» et précise qu’il existe deux sortes de contrats : celui des choses et celui d’ouvrages.
Le premier concerne notamment les immeubles tandis que le second concerne plus précisément les services.
Nous aurons l’occasion d’aborder les deux chapitres en parlant tant des logements que des services de gestion d’immeubles.
Comme nul n’est censé ignorer la Loi, nous ne pouvons que conseiller à tous ceux qui se sentent concerné par la location et la gestion d’ajouter à votre bibliothèque l’exemplaire le plus récent de ce précieux Code Civil, et de le ranger en bonne place à côté de l’encore plus précieux guide que vous tenez actuellement en main.
La loi s’applique en fait aux locations de logements destinés à la résidence principale du locataire, qu’elles soient meublées ou non, mais également les sous-locations affectées à la résidence principale.
Cette condition essentielle et indispensable pour l’application de la loi, c’est que les lieux loués servent réellement à la résidence principale du locataire.
C’est donc la grande majorité des locations résidentielles.
On peut prouver cette notion de résidence principale par tous les moyens. Notez que l’inscription au registre de la population n’est plus un élément indispensable, mais seulement un élément de preuve parmi d’autres.
Cela signifie que cette inscription n’est pas réellement obligatoire pour que la loi s’applique, mais aussi que cette inscription n’est pas non plus suffisante pour que la location soit automatiquement protégée.
Il faut donc que le locataire habite effectivement les lieux de jour comme de nuit, au su et vu de tout le monde et y vive de manière habituelle.
Cette condition est à ce point primordiale que si elle devait cesser d’exister durant le bail, le contrat ne serait plus protégé par la loi de 1991 mais bien régi par les règles de droit commun et les clauses du contrat rédigé entre les parties.
Pour que la loi s’applique, il faut aussi que l’affectation des lieux à ce titre de résidence principale ait été acceptée expressément par le bailleur.
De quoi s’agit-il ?
Lorsque le locataire destine les lieux loués à sa résidence principale dès le début de sa location (de son entrée en jouissance, dit la loi), le législateur dit qu’il faut l’accord exprès ou tacite du bailleur.
Si le bailleur ne marquait pas son accord, la location ne serait donc pas visée d’après le texte de l’article 1 de la loi.
Mais il est évident que la loi ne peut non plus être détournée de son but de protection initiale des logements servant de résidence principale.
L’accord exprès du bailleur ne posera donc pas de problèmes en suivant l’intitulé du bail conclu à titre de résidence principale ou de tout autre écrit.
L’accord tacite, lui, risque de poser plus de soucis pour le bailleur qui voudrait se dégager de la loi lorsqu’il s’agit d’un bail verbal.
Le locataire a, dans ce cas précis, l’avantage des dispositions du code civil.
Lorsque la location porte sur un appartement ou sur une maison manifestement destinée uniquement au logement, l’accord tacite découlera de la nature même des lieux loués, sauf preuve contraire bien entendu.
Là où les problèmes risquent de se poser plus fréquemment, c’est lors de la location d’immeubles mixtes, dont une partie peut être affectée, mais ne l’est pas nécessairement, à un commerce et l’autre au logement.
Peut-on établir un contrat interdisant la résidence principale ?
C’est possible, en effet, mais cette clause d’interdiction serait valable dans un seul cas, lorsque deux conditions particulières sont remplies :
Certains problèmes d’interprétation pourraient se poser : Comme cette exclusion a été prescrite pour éviter les fraudes, il faudra apprécier si la clause a pour but de contourner la loi ou si elle répond à des données objectives. C’est le Juge qui appréciera.
En cours de bail, les lieux pourraient aussi être affectés à la résidence principale du locataire, comme par exemple un bureau dont une partie non exploitée deviendrait un appartement mais ici l’accord écrit du bailleur est bien entendu indispensable.
Si le bailleur refuse cette modification d’affectation, rien ne peut l’obliger et la location initiale se poursuivra sans entrer dans le champ d’application de la loi.
Par contre, si le bailleur accepte cette modification, le bail relatif à la location affectée au logement principal commence à la date de cet accord.
Le propriétaire-bailleur a donc tout intérêt à bien positionner son intention sur l’usage qui sera fait de l’immeuble loué.
A priori, oui, bien sur. Sinon on ne le ferait pas et ce guide va vous aider.
Il faut toutefois distinguer les deux cas de figure des propriétaires bailleurs : ceux qui sont propriétaire de longue date et n’ont pas, ou n’ont plus de charges de crédits hypothécaires, ils feront un placement, et ceux qui désirent faire un investissement et acheter un immeuble pour le rentabiliser.
Le calcul de rentabilité se fera, selon le cas, en tenant compte de la charge de risque et du rendement que l’on espère obtenir.
Il n’y aura, en théorie, jamais de surplus de logements en Belgique. Les seuls pays d’Europe à connaître ce genre de situation sont les pays de l’Est depuis la chute du mur de Berlin puisque beaucoup d’habitants sont partis en exode.
D’autre part, le prix élevé du logement rend encore actuellement très difficile, voire impossible le fait de devenir propriétaire d’un logement pour les primo-accédants.
Cela signifie qu’en Belgique il y aura perpétuellement une demande importante de logements à louer.
Le marché immobilier reste, à long terme, probablement le meilleur des placements financiers.
Les avantages du placement immobilier :
En Belgique, rien ne légifère la fixation des loyers. Ils sont libres.
Comme la loi ne modifie pas le principe de la liberté contractuelle, les parties sont donc libres de fixer le montant du loyer en début de bail.
Une fois le loyer fixé lors de la conclusion du contrat, il reste inchangé pendant toute la durée du bail, prolongations éventuelles comprises.
Le prix, une fois accepté, ne peut plus faire l’objet non plus de contestations, et une fois fixé contractuellement, il est figé.
En effet, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi (article 1134 du Code civil).
A noter que l’inamovibilité du loyer connaît cependant trois exceptions.
Il s’agit de l’indexation du loyer, de sa révision, ainsi que de sa modification lorsqu’il est accordé au locataire une prorogation pour circonstance exceptionnelle.
Tout comme dans le bail de droit commun, le principe est le suivant : lors de la conclusion du contrat initial ou d’un nouveau contrat, les parties sont libres de fixer le montant et les termes du loyer.
La détermination du montant et des diverses modalités du loyer relève entièrement de la liberté des conventions. Dans ce cas, la loi du marché de l’offre et de la demande s’applique pleinement au début de la location.
Le prix du loyer doit cependant être déterminé ou du moins déterminable sur base de données objectives dès la conclusion du bail. Le législateur s’est volontairement abstenu d’imposer des critères objectifs comme la qualité de l’immeuble ou le revenu cadastral.
On considère généralement, note l’ouvrage Le droit du bail de résidence principale publié aux éditions De Boeck, que la législation sur les prix ne s’applique pas aux loyers. Les parties disposent d’une liberté importante à cet égard, puisque le loyer ne doit pas nécessairement consister en une somme d’argent, mais peut être exécuté par des prestations en nature (marchandises, prestations à accomplir au profit du bailleur…).
Dans la pratique, le loyer est souvent déterminé en fonction d’une comparaison des prix pratiqués dans le quartier pour des immeubles similaires. Mais rien n’empêche un propriétaire de demander un loyer plus bas ou un locataire d’en accepter un plus élevé que celui pratiqué sur le marché local. Et rien ne s’oppose non plus à ce que pour des appartements similaires, même dans un même immeuble, il y ait des disparités importantes quant au loyer demandé.
Le loyer résulte de l’accord d’un candidat locataire sur le prix qui lui est proposé par un propriétaire. Et s’il n’est pas possible de déterminer de manière mathématique le loyer normal de tel ou tel logement, on peut cependant vérifier à l’aide de critères objectifs si un loyer correspond approximativement à la valeur locative réelle du bien proposé.
L’examen des avantages et des inconvénients du logement (qualité de la construction, confort, état d’entretien, équipements, avantages ou inconvénients environnementaux au sens large…) ainsi que la comparaison avec les loyers proposés dans le voisinage doivent permettre au candidat locataire de se faire une idée sur le caractère raisonnable ou excessif du prix qui lui est proposé.
Maintenant pour un immeuble moins commun, il est conseillé de faire appel à un expert (agent immobilier…) de la région, spécialisé dans la détermination de valeurs locatives afin de lui faire effectuer une simple estimation.
Chaque fois qu’un nouveau bail est conclu entre même bailleur et même preneur ou entre des personnes différentes, le nouveau loyer peut être convenu librement.
Attention, et c’est l’exception au principe, cette règle ne s’applique pas au bail « court terme » ou « à l’essai » puisqu’il s’agit de baux successifs conclus même avec des locataires différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le propriétaire.
En ce cas, le loyer de base ne peut, pendant neuf années successives, être supérieur, sous réserve des indexations, au loyer exigible au début de la location.
Cette règle est impérative et l’on ne peut y déroger.
Le montant du loyer est dès lors bloqué par période de neuf ans. Dans cette situation, le juge de paix pourra réduire le loyer demandé par le bailleur. En effet, comme cette disposition est impérative, en cas de non-respect, le preneur peut s’adresser à ce juge pour demander la réduction du loyer au loyer exigible en début de période, proportionnellement adapté au coût de la vie, donc indexé.
En d’autres termes, dans ce cas, trois conditions cumulatives sont requises pour qu’il y ait réduction du loyer initial :
Mais si ces trois conditions cumulatives sont rassemblées, le loyer initial, pendant une durée de neuf années successives, ne peut pas être supérieur au loyer exigible au début de cette période.
Un examen détaillé des avantages et des inconvénients du logement et la comparaison avec les loyers proposés dans le voisinage devraient permettre de se faire une idée sur le caractère raisonnable ou excessif d’un loyer.
Le loyer pourra se calculer en fonction de divers éléments :
On constate qu’à l’heure actuelle, il n’existe plus de rapport proportionnel selon la superficie du logement alors qu’autrefois on pouvait tabler sur un loyer qui tenait compte essentiellement du nombre de chambres. (+/- 200 € par chambre).
Même si cette base pourrait encore actuellement être utilisée, il faudra tenir compte simultanément des facteurs positifs ou négatifs qui vont influencer le loyer.
Avant 1991, trouver un logement à louer en Belgique, ne posait pas de problèmes particuliers. Les candidats locataires pouvaient même prendre de temps de choisir un logement correspondant très exactement à leurs besoins, leurs envies et leurs budgets.
Il y avait du choix et les prix étaient abordables pour la plupart des ménages.
Plusieurs facteurs sont intervenus ces dernières années et bien que les phénomènes soient rapides, on ne s’en est pratiquement pas rendu compte :
La gestion du parc actuel n’incite pas non plus les décideurs à programmer de lourds investissements pourtant facilement rentables.
Gageons que lorsque nos politiciens auront compris l’intérêt de confier la gestion de ce patrimoine à des professionnels compétents, une grande partie du problème sera résolu.
On peut considérer qu’il manque en Belgique près de 300.000 logements pour rétablir un équilibre entre l’offre et la demande.
(Extrait de sujets de conférence de l’auteur)
L’exemple que j’ai pris est celui de l’évolution des prix du marché immobilier par trimestre, entre les années 2010 et 2014 dans la région de Gembloux, qui se situe pratiquement au centre de la Belgique et dont les prix reflètent le marché moyen du pays.
Comment a évolué le marché immobilier entre 2010 et fin 2014 ? Le « tunnel » représente la gamme des prix du logement accessible ou empruntable par rapport aux revenus moyens.
Nous constatons dans ce tunnel de l’accessibilité, les périodes favorables et au-delà du tunnel les périodes défavorables, soit celles où survient le décrochage de l’accès à la propriété.
Où serons-nous demain ?
Tout d’abord, comment définir un bien rentable :
La réponse est somme toute assez simple, c’est un bien qui doit vous rapporter un revenu.
On peut considérer que l’achat d’un bien à mettre en location est un placement à long terme, vu les frais importants d’acquisition et d’entretien, mais certainement plus rentable que les placements en bons de caisse, actions ou obligations.
C’est incontestablement une valeur refuge contre la dépréciation monétaire, au même titre que les vieux disques de Gilbert Bécaud, à la différence ici que l’on va en avoir un usage régulier.
Il existe deux sortes de rentabilités : il y a le profit immédiat : les loyers couvrent votre investissement et vos charges, et il y a le profit à long terme en considérant la valeur que pourra atteindre votre bien dans un avenir déterminé compte tenu de l’évolution de la valeur de votre bien.
Voyons donc ces deux possibilités.
Le profit immédiat
C’est le rêve ! Vous achetez un immeuble ou vous êtes déjà propriétaire d’un immeuble, vous le mettez en location et c’est le loyer qui va couvrir vos charges. Vous tenez en mains un billet du « win for life » gagnant.
Est-ce encore possible actuellement ? La réponse est claire, oui absolument. Mais il est nécessaire de suivre les règles qui vous permettront de ne pas commettre d’erreurs.
Il est d’abord nécessaire d’envisager le revenu locatif.
Il y a le revenu brut qui est le montant du loyer, et il y a le revenu net qui est ce qui reste du revenu brut lorsque vous aurez déduit vos charges :
Pour calculer la rentabilité de l’immeuble, nous tiendrons compte du revenu net.
Exemple
A noter que si les réserves ne sont pas utilisées, elles pourront soit augmenter le revenu net, soit être capitalisées dans un fonds de réserve sur votre livret d’épargne.
Il y a ensuite le taux de capitalisation.
C’est le rapport entre le revenu annuel d’un bien immobilier et le capital qu’il représente pour le cas des propriétaires actuels.
Pour une personne qui va acheter un bien, on retiendra plutôt le taux de placement qui est le rapport entre le revenu annuel et le capital investi (prix d’achat plus les frais d’acquisition). Le taux de placement est donc moindre que le taux de capitalisation.
On comparera utilement les taux habituellement pratiqué par les banques pour déterminer la faisabilité de votre projet.
Exemple
Méthode : on divise le revenu annuel par le taux de capitalisation pour obtenir la valeur vénale du bien.
Dans notre cas : 5.295 / 5% (0,05) = 105.900 €
Dans notre exemple, nous estimons que les charges du propriétaire sont de +/- 30% du revenu locatif (7.800 € - 5.295 € = 2.505 €).
C’est l’estimation moyenne régulière pour un immeuble en bon état.
Ce taux augmentera selon la vétusté de l’immeuble, son état d’entretien général et la régularité de votre locataire.
Vous pouvez donc forcément faire le calcul inverse pour déterminer le montant du loyer potentiel en tenant compte du prix de vente de l’immeuble, des frais d’acquisition et du taux de rendement souhaité.
Dans le cas des acquéreurs, vous devrez également tenir compte du montant de votre prêt hypothécaire ce qui pourrait produire un rendement négatif.
Ne vous alarmez pas. Devenir propriétaire d’une maison qui vous coûterait même 150 ou 200 € par mois reste une excellente opération.
En effet, vous devrez tenir compte d’une progression de votre loyer de près de 2% par an (grâce à l’influence de l’indice santé) ainsi que de la plus value de votre immeuble qui pourrait atteindre 5 à 6% l’an si l’on continue la progression de ces dernières années.
Ce qui vous donne le profit à long terme.
Plus simple encore.
Il existe une règle facile, rapide et qui, d’expérience, s’est révélée toujours fort proche de la réalité pour tout bien ne nécessitant pas de frais de rénovation ou d’entretien exceptionnels : le revenu locatif annuel net équivaut à 10 mois de loyer/an. En effet, le précompte immobilier, le vide locatif, la quote-part propriétaire des charges, etc. représentent environ 2 mois de loyer. De ce postulat découle un autre calcul rapide :
Comment calculer le prix que vous êtes prêt à payer pour l’acquisition d’un investissement immobilier déjà loué.
Suivant la localisation et vu le risque encouru concernant la plus-value dans cette localisation, la rentabilité locative nette varie entre 2,5% pour un bien de haut standing et 6% pour un bien dit modeste.
Le calcul est donc rapide !
Exemple de calcul du prix d’achat :
Calcul :
€ 750 × 10 = € 7.500 de revenus locatifs annuels nets.
€ 7.500 divisé par 0,035 = € 214.285 (prix frais d’acquisition compris)
€ 214.285 divisé par 1,18 = € 181.597 (prix hors frais d’acquisition).
Vous trouvez une maison à vendre pour 180.000 € qui pourra être louée 750 € ? N’hésitez pas, achetez là !
C’est aussi simple que cela !
L’achat à long terme
Il s’agit ici de chercher un immeuble à vendre qui pourrait être aménagé ou transformé en un logement unifamilial ou en logements multiples.
Par la suite l’immeuble pourra être revendu ce qui vous procurera une évidente plus value.
Il s’agit également de financer votre projet.
Il est donc nécessaire d’utiliser des critères particuliers très différents de si il s’agissait de votre futur logement. En effet, il faut ici faire abstraction de vos propres modes d’appréciation mais plutôt tenir compte du degré d’intérêt recherché par des futurs locataires que nous pouvons classer ainsi :
Pour le logement :
Pour l’environnement :
Le futur « propriétaire investisseur bailleur » estimera l’importance de chacun des éléments d’appréciation au cas par cas, relativisant certains d’entre eux, mettant en évidence d’autres, contrairement au propriétaire résidentiel qui mettra en avant ses propres désirs ou ses besoins particuliers.
Le locataire d’aujourd’hui a des critères particuliers qui sont bien différents de ceux du futur propriétaire résidentiel.
L’ordre de priorité est quelque fois différent selon la personnalité du futur locataire.
Accessoirement, le locataire appréciera :
Le reste est souvent sans grande importance dans la mesure où un locataire a besoin de se loger plutôt que l’envie.
Une visite approfondie des lieux est nécessaire et vous devrez tenir compte de tout ce qui se voit comme de tout ce qui ne se voit pas.
Pour cela il vous sera très utile de vous faire accompagner par un vrai professionnel (agent immobilier) dont les yeux sont plus aguerris. Il pourra vous donner son avis circonstancié sur l’état général du bâtiment et sur la faisabilité de votre projet.
Soyez donc attentif :
Aux charpentes et à la toiture. Les maisons anciennes, voire très anciennes, qui ont prouvées leur solidité au fil du temps, présentent quelques fois l’inconvénient d’avoir des pièces de charpente sous dimensionnées qui peut provoquer l’affaissement de la toiture et des désordres d’alignement des tuiles. Ce n’est pas un véritable drame car cela favorise la ventilation naturelle des greniers. Vérifiez surtout la présence de taches d’humidité sur les planchers, c’est plus parlant.
A l’humidité. C’est un point très important à surveiller et à analyser correctement. Passez en revue les murs, attardez-vous aux différences de coloris sur les papiers peints, aux décollements, aux taches sombres et à l’effritement du plafonnage.
En cas d’humidité excessive, si vous remarquez une odeur caractéristique de champignons ou la présence d’abondantes poussières rougeâtres, faites venir un spécialiste professionnel qui pourra déterminer pour vous le degré de dangereusement d’un éventuel parasite.
Les châssis de fenêtre. Il faut savoir apprécier objectivement le degré de vétusté de la menuiserie. Si vous êtes accompagné d’un professionnel du bâtiment, il vous conseillera le remplacement de tout ce qui semble vieux, décrépis ou pourris. Il existe pourtant des méthodes de réfection plus économiques. Des châssis nettoyés, réparés et repeints peuvent encore durer quelques années.
L’électricité. Vérifiez la conformité de l’installation électrique. Le vendeur vous remettra une attestions qui vous permettra de prendre utilement les mesures nécessaires. Tenez compte également des besoins actuels des ménages. Si autrefois l’électricité alimentait essentiellement l’éclairage, à présent tout fonctionne à l’électricité, même les piles rechargeables.
Le chauffage. Si l’immeuble est pourvu d’une installation de chauffage central, vérifiez qu’elle soit bien en ordre. N’hésitez pas a exiger de la part du vendeur un test de fonctionnement et a assistez à la mise en route de la chaudière. Si vous vous rendez compte, après l’achat, que le chauffage est hors d’usage, vous aurez bien du mal à récupérer votre préjudice.
Tout ce qui est cité ci-dessus constitue les postes les plus coûteux.
Il reste bien entendu d’autres postes importants, comme le sanitaire, mais contrairement aux idées préconçues, la réfection ou même l’aménagement d’une salle de bains reste encore relativement abordable.
Cette méthode est plus difficile à calculer, car elle fait intervenir des facteurs personnels. Elle consiste à calculer une rentabilité d’exploitation nette à réintégrer au calcul les charges, les taxes… Autrement dit des éléments connus (Charges locatives courantes, mensualité du crédit…) et des paramètres variables, comme les carences d’occupation et les travaux d’entretien…
Ce qui donne la formule suivante :
Ou encore plus facile :
Exemple
Poste particulièrement important qui mérite une certaine attention car, à moins que vous ne soyez l’heureux gagnant de la loterie, vous allez avoir besoin d’aides extérieures.
Pour connaître le montant dont vous pouvez disposer, faites d’abord l’inventaire de vos avoirs. Soyez particulièrement prévenant avec vos parents et redoublez de gentillesse car vous pourriez en avoir encore besoin. Mais de grâce, épargnez le livret de vos enfants à moins qu’ils ne prennent part à votre cause et qu’ils deviennent les bénéficiaires de votre opération.
Analyser aussi vos capacités de bricoleur, le goût que vous en avez et le temps que vous pourriez raisonnablement y consacrer tout en tenant compte aussi que ces éléments sont souvent largement surestimés.
Voyez également votre banquier ou votre courtier en crédits pour qu’il puisse établir avec vous le montant de votre prêt hypothécaire en fonction de votre situation, de votre emploi, de votre parcours d’investisseur et de votre plan financier.
Ce plan reprendra utilement le détail budgétaire de l’opération et tous les arguments persuasifs pour la réussite de votre projet.
Tenez compte aussi que votre banquier appréciera votre part de risque qui influencera sa décision.
Un conseil toutefois : endettez-vous raisonnablement. Votre couple et votre vie de famille valent plus que n’importe quel immeuble. Un sacrifice de quelques saisons de vacances n’est pas bien grave lorsque la récompense vous attend au terme. Mais 40 années de privation de culture, de loisirs ou d’éducation risquent également d’amaigrir votre capital santé.
Tout le monde commet des erreurs dans la vie, même moi (quoique !). Vous ne ferez pas l’exception.
Comprendre des erreurs du passé est une bonne leçon pour l’avenir. Vous aurez donc l’avantage de prendre connaissance des bévues de vos prédécesseurs commises à votre place.
Si vous en tenez compte, vous aurez une longueur d’avance sur les débutants imprudents
Mal comprendre la location
La location est avant tout un moyen économique de se loger. La plupart des locataires ne font pas le choix de le devenir, ils en ont besoin !
Bien comprendre les besoins des locataires est un avantage car il vous permettra de pouvoir répondre efficacement à ses nécessités.
Cette observation peut paraître élémentaire mais en réalité, la plupart des professionnels de l’immobilier n’ont défini aucune stratégie du service de location et n’ont aucun moyen d’analyser leur procédure pour l’améliorer. Il n’en est pas de même pour les services de gestion locative, je vous rassure.
Les techniques utilisées par certaines agences sont basées sur un comportement agressif ou arrogant envers les clients. Tout professionnel qui donnerait cet enseignement serait tout simplement incompétent. Un bon gestionnaire ou régisseur est soucieux de fournir un service satisfaisant et d’entretenir les meilleures relations avec ses clients, qu’ils soient propriétaires ou locataires.
Les agences qui ne savent pas être à l’écoute ne font pas leur travail correctement et ne rendent qu’un service médiocre.
Les techniques professionnelles ne sont pas innées et s’acquièrent avec un minimum de formation, de travail et d’expérience.
Bien comprendre et maîtriser la technique de la location est la clé de votre succès.
Pensez que les choses s’arrangent d’elles-mêmes
La compréhension du problème et la connaissance des solutions vous éviteront bien des embarras.
Chaque problème à sa solution et la location ne fait pas exception à la règle.
Tenez compte également que le temps perdu risque souvent d’aggraver la situation.
La principale préoccupation du bailleur ou de son régisseur est le bon fonctionnement de ce qui est donné en location.
Il est aussi important que chacun ai conscience de ses obligations.
Ainsi donc :
Réagissez promptement aux demandes légitimes de vos locataires et tout le monde s’en portera mieux.
Pareillement, ne laissez pas non plus aggraver les désagréments dus aux entretiens imputables aux locataires.
Voici pour vous aider, les principales obligations d’entretien, de nettoyage de réparation ou de remplacement des objets d’un immeuble, incombant respectivement aux propriétaires et aux locataires, afin de répondre à certaines questions lorsqu’un problème survient. Cette liste a été établie à la base par le Syndicat National des Propriétaires.
Cette liste n’est pas limitative et reprend les points les plus fréquents d’intervention, en se basant sur des textes officiels et sur certaines jurisprudences (Moniteur Belge, Code Civil, Pauwels et Raes, J. Ramaekers, Novelles, Hibert et jugements de tribunaux).
Le but recherché dans l’établissement de cet aperçu sommaire est de donner une solution rapide aux litiges pouvant surgir, et même avant.
En vertu de l’article 1755 du code Civil, le locataire ne sera pas tenu des réparations réputées locatives s’il prouve que celles-ci n’ont été occasionnées que par vétusté ou force majeure.
Le locataire sera toujours responsable des dégradations consécutives à sa propre faute, celle du sous-locataire ou des personnes introduites par lui dans l’immeuble.
Lorsque des réparations incombant au propriétaire apparaissent nécessaires, le locataire à l’obligation d’en avertir immédiatement le bailleur. A défaut, il pourrait être tenu responsable de ces dégâts, de leurs aggravations actuelles et des conséquences de celles-ci.
Liste des travaux incombant au locataire ou au propriétaire :
L = incombe au LOCATAIRE ou à l’occupant.
P = incombe au PROPRIETAIRE.
L/P = incombe soit au LOCATAIRE, soit au PROPRIETAIRE en fonction de la nature ou de la cause de l’événement.
Les objets cités étant ceux appartenant au propriétaire et incorporés dans l’immeuble donné en location.
Il est utile de remettre cette liste à votre locataire car il aura une idée précise de ses obligations.
La location d’un immeuble engendre-t-elle des impôts ? Tout dépend de l’usage de votre immeuble donné en location.
Voici les principes.
Chaque propriétaire d’immeuble en Belgique est déjà soumis à un impôt appelé « le précompte immobilier ».
Il s’agit d’une taxe régionale proportionnelle à la base imposable du revenu cadastral indexé et dont le montant des centimes additionnels profitent largement aux communes et provinces et qui varient chaque année selon décisions des conseils communaux et régionaux.
Si l’immeuble est donné en location à une personne physique qui ne l’utilise pas à des fins professionnelles : le propriétaire est imposé sur le revenu cadastral imposé, majoré de 40%.
Si l’immeuble est donné en location conformément à la législation sur le bail à ferme et affecté par le locataire à des fins agricoles ou horticoles dans le cadre de son activité professionnelle : le propriétaire est imposé sur le revenu cadastral imposé.
Si l’immeuble est donné en location à une personne physique qui l’utilise à des fins professionnelles, à une association ou à une société : le propriétaire est en principe imposé sur le montant net du loyer et des avantages locatifs, c’est-à-dire le montant brut du revenu, diminué des frais d’entretien et de réparation.
Exceptions
L’immeuble est donné en location à une personne morale, autre qu’une société, en vue de le mettre à disposition d’une personne physique pour occupation exclusivement a des fins d’habitation ou de plusieurs personnes physiques pour occupation conjointement et exclusivement à des fins d’habitation.
Le propriétaire est imposé sur le revenu cadastral imposé, majoré de 40% et donc pas sur le montant net du loyer et des avantages locatifs.
En pratique, par personne morale on entend plus particulièrement une « agence immobilière sociale », une commune ou un cpas, soit une asbl qui met à son tour l’immeuble à disposition de personnes démunies.
Les termes « mise à disposition » englobent non seulement la sous-location au sens strict (impliquant bail et loyer), mais également la fourniture d’un logement avec ou sans intervention dans les frais par l’occupant.
Par l’utilisation du terme conjointement, sont également visées, au-delà du logement individuel, les formes collectives de logement, par exemple une maison pour enfants placés par le Juge de la jeunesse.
L’immeuble est donné en location à sa société par un dirigeant d’entreprise. Dans certains cas, une partie du loyer et des avantages locatifs est imposée à titre de rémunérations et non à titre de revenus de biens immobiliers.
L’immeuble est donné en location à une personne physique qui en fait un usage mixte (Utilisation en partie comme habitation, en partie à des fins professionnelles). Deux possibilités sont à envisager :