INTRODUCTION
Bienvenue dans le guide pratique de l’évaluation immobilière et de l’expertise.
Ce livre ne traite pas seulement des méthodes, il expose également les qualités nécessaires à l’estimateur ou à l’expert pour réussir sa mission.
Pour être un bon expert, il faut aussi être capable d’écouter, d’observer et de comprendre nos mécanismes sociaux et économiques.
Par conséquent, en améliorant vos techniques d’expertises, vous serez plus efficace dans votre profession, mais aussi plus heureux des services rendus.
Voyons d’abord en quoi consiste ce guide en abordant les définitions.
L’expertise immobilière, c’est la recherche par un spécialiste de la valeur des droits et biens immobiliers.
L’estimation immobilière, c’est une mission qui consiste à déterminer la valeur d’un bien immobilier, mais sans revêtir de caractère scientifique.
Nous aborderons, dans ce guide, les manières pratiques d’estimer la valeur d’un bien immobilier, que ce soit pour la vente, le partage, la constitution d’un patrimoine ou de la location, et vous donnerons les outils nécessaires pour bien comprendre et appliquer ces notions.
Ce guide est destiné aux vendeurs, aux acheteurs, aux bailleurs, aux investisseurs, aux propriétaires fonciers, mais aussi aux assureurs, régisseurs, administrateurs et agents immobiliers ainsi qu’à tous les acteurs du logement pour les aider dans l’exercice de leur profession.
Le secteur de l’immobilier joue un rôle extrêmement important dans l’économie de notre pays. D’ailleurs, ne dit-on pas : « quand le bâtiment va, tout va » ?
Ce secteur maintenant mondialisé nécessite des compétences sur des matières financières, juridiques, techniques et économiques; la profession d’expert immobilier n’a pourtant pas de réglementation malgré l’importance des enjeux.
Après avoir énoncé les théories de la valeur et le rôle de l’expert, nous vous décrirons l’ensemble des processus permettant d’aboutir à des conclusions fiables.
Nous détaillerons, outre l’expertise des biens courants, l’ensemble des méthodes d’estimation des biens immobiliers spécifiques tels que les terrains, les commerces, les bureaux, les entrepôts, les châteaux et grandes propriétés, etc.
Bonne lecture.
UN PEU D’HISTOIRE
En 1957, un logement valait en moyenne 70 loyers. Un peu plus de 50 ans plus tard, il fallait dépenser en moyenne 150 loyers pour devenir propriétaire.
Nous avons tous eu l’occasion de constater qu’un logement de caractéristiques données (surface, qualité de construction, etc.) n’a absolument pas le même prix à la vente comme à la location, suivant la ville où il se situe.
En effet, 100.000 € d’immobilier ne représentent pas la même chose à Gembloux et à Bruxelles, car le revenu par ménage n’est absolument pas comparable.
De même, dans ces deux villes, vous ne louez pas le même type de bien pour un loyer de 800 € par mois. On sent donc bien la nécessité d’exprimer les prix par autre chose que des euros !
L’autre problème, en matière d’estimation, c’est l’inflation qui rend difficile la comparaison des prix observés à des dates espacées de plusieurs années.
L’inflation est ce qui caractérise une modification dans le temps des prix entre des biens ou services considérés deux à deux.
Et, comme pour la position géographique d’un type de bien, la position temporelle fait qu’avec 100.000 € on n’achète pas la même “quantité” d’immobilier en 2012 qu’en 1992.
Les maisons d’habitation avaient baissé de manière nette en 2009, mais se sont redressées sensiblement en 2010, pour stagner en 2011.
Après avoir défalqué l’inflation, seul moyen de faire une comparaison « historique » un peu sérieuse, on constate que les maisons d’habitation retouchent pratiquement leur creux de 2009 en ce début 2012, après une embellie en 2010.
De manière générale, les variations restent assez faibles.
Le constat est différent concernant les appartements, qui connaissent toujours une évolution plus dynamique malgré une surproduction dans plusieurs régions du pays.
Même après correction, il subsiste encore une légère hausse depuis 2010.
LES CONSÉQUENCES DE LA SPÉCULATION IMMOBILIÈRE
On parle souvent de bulle car l’image est bien plus emblématique pour illustrer la spéculation immobilière.
Effectivement, la bulle symbolise quelque chose qui gonfle jusqu’à une seule issue : l’explosion ou le crach immobilier dans le cas du marché du logement.
Mais au juste qu’est-ce que la spéculation immobilière ?
On pourra résumer simplement en indiquant qu’il s’agit du moment où l’on investit dans un bien avec pour finalité de faire une plus-value.
Une spéculation immobilière est une opération économique sur un bien immobilier, motivée par la variation attendue de sa valeur.
Dans le langage courant, c’est une expression péjorative, relative à des opérations présentées comme abusivement profitables car réalisées pour un prix inférieur au prix « normal » du marché, par des opérateurs (promoteurs immobiliers, agents immobiliers, particuliers, financeurs, responsables politiques,…) dont l’honnêteté est implicitement ou explicitement mise en doute.
En règle générale, le terme de spéculation immobilière ne concerne qu’un secteur restreint du marché (une ville, un quartier, un grand projet immobilier,…), pour lequel des fortes variations de valeurs sont prévisibles; ces circonstances sont le plus souvent sous l’influence des politiques (zonage rendant constructible ou inconstructible, réalisation de routes ou réseaux de transport en commun, voire attribution discrétionnaire d’un marché public ou d’un permis d’urbanisme, etc.), mais peuvent également se produire du fait de décisions purement privées (l’installation d’une entreprise pourvoyeuse d’emplois par exemple).
On parle de bulle immobilière lorsque l’ensemble des prix du marché immobilier est en forte hausse et que la spéculation est générale.
Le marché immobilier est en effet segmenté en multiples sous-marchés qui ont leurs caractéristiques propres, en matière d’élasticité de l’offre (c’est-à-dire du nombre d’agents prêts à vendre leurs biens immobiliers en cas de hausse des prix) et d’élasticité de la demande.
Plus les conditions de marché s’éloignent des conditions de concurrence pure et parfaite, plus il est probable qu’une spéculation immobilière ait lieu à un moment ou à un autre.
Au fur et à mesure des années, la spéculation est devenue un sujet tabou et un formidable moyen pour drainer des électeurs vers les politiques.
En effet, les politiques, depuis la crise des subprimes, tirent à boulets rouges sur ce diable que représente la spéculation immobilière en particulier, après la spéculation financière dont tout le monde se souvient encore.
Pourtant, les politiques sont les premiers également à crier à la crise immobilière lorsque les prix des logements n’augmentent pas.
Or, la spéculation dans le monde de l’immobilier commence dès que le marché est orienté à la hausse.
Rien de plus normal que, comme dans tous les systèmes, certains cherchent toujours à optimiser cette hausse et pourquoi pas avec un effet de levier.
Bref, rien ne sert de critiquer, il faut comprendre que la spéculation, même s’il est bien de la contrôler, est un phénomène naturel.
Par ailleurs, la spéculation est une conséquence d’un système dont l’origine est bien souvent les politiques qui créent les lois. Pour s’attaquer à cette spéculation, il faut le vouloir, et non seulement la critiquer.
Nous l’avons dit, la spéculation est une conséquence de la hausse immobilière; elle en a donc les même origines :
Tous ces phénomènes œuvrent en faveur de la hausse des prix des logements et donc de la spéculation immobilière.
Le problème de cette spéculation est donc de la maîtriser et d’en connaître l’ampleur. Si elle est faible, elle est saine car elle reflète une économie en bonne santé. Si elle est forte, elle conduit un pays à la crise avec un crach immobilier à la clé.
Le législateur doit donc favoriser et maintenir a minima cette spéculation pour créer une saine émulation du marché tout en évitant la mise en place d’un système financier précaire. Seuls les grands économistes sont capables de cela.
Lorsque l’on regarde dans le passé, le nombre de bulles immobilières suivies de crises immobilières sont rares, ce qui montre la difficulté de cet exercice.
Certains cabinets de recherche évoquent l’existence d’une bulle immobilière latente.
Si le sujet est « tabou », selon les observateurs, il n’en demeure pas moins que la bulle est là : « gigantesque » et « dangereuse »…
Y a-t-il ou non bulle immobilière ?
Alors que la bataille fait rage au sein des experts du secteur, la réponse est claire : il y a bien une « bulle gigantesque d’autant plus dangereuse qu’elle est étendue à l’ensemble du territoire ».
Même si ce sujet reste sensible en Belgique (à cause de l’importance prise par la pierre dans le patrimoine des ménages), le prix de l’immobilier subit sans cesse une forte hausse nettement supérieure à l’inflation.
Depuis de nombreuses années, la flambée des prix ne trouve d’explication ni dans l’inflation générale des biens et services ni dans l’augmentation du revenu disponible des ménages, facteurs souvent évoqués pour justifier une progression des prix.
Si l’on soustrait des prix de l’immobilier l’inflation des biens et services, restée quasiment stable entre 1965 et la fin des années 90, le prix réel de l’immobilier montre une hausse constante qu’aucun de ces deux facteurs ne peut justifier.
Les prix de l’immobilier ont évolué quasiment de la même manière que le revenu des ménages entre les années 60 et la fin des années 90.
Or, depuis 1998, la progression s’est accélérée, pour atteindre un rythme de croissance annuel de + de 9 % jusqu’en 2008 et faire plus que doubler la valeur des biens en 13 ans.
Mais si la hausse des prix a surtout été observée à Bruxelles et dans le Brabant, elle ne s’est pas arrêtée là.
Plus généralement, l’accessibilité à la propriété a évolué défavorablement sur tout le territoire depuis 1998, contrairement à la surchauffe de l’immobilier des années 80 qui était principalement axée sur la capitale.
De quoi mettre l’ensemble de l’immobilier belge sous pression, rendant un retournement d’autant plus dangereux pour l’économie nationale.
Il faut se rappeler, et cela reste très important non seulement pour l’économie générale mais aussi pour le droit au logement, que le coût actuel de l’immobilier est un frein gigantesque pour les « primo accédants », c’est-à-dire les personnes, comme vos enfants, qui vont acheter pour la première fois un bien immobilier sans l’aide matérielle de leurs parents.
Certains rappellent, non sans humour probablement, que les Belges sont très bien logés… à côté de nos voisins Parisiens ou Londoniens.
Cette réflexion, qui n’a de sens que pour rassurer les consommateurs, semble oublier que le pouvoir d’achat n’est pas comparable d’un pays à l’autre.
Il faut savoir que les familles monoparentales et les isolés en général sont rarement dans les normes imposées par les banques pour l’accès aux crédits hypothécaires.
Une famille à double salaire doit, à l’heure actuelle, consacrer la moitié de ses revenus pendant la moitié, au moins, de sa vie active pour couvrir les charges d’un crédit, sans compter le coût exorbitant du chauffage.
Cela signifie que la propriété ne serait accessible qu’aux hauts revenus et seulement à ceux qui disposent d’un pouvoir d’épargne important ou d’une aide familiale et matérielle conséquente comme le don d’un produit de la vente d’un autre immeuble, ou de liquidités.
Bien sûr l’argent existe encore. Il ne disparaît pas avec la crise, mais il se retrouve en masse auprès de gens de plus en plus riches, au détriment des gens de plus en plus pauvres.
Il est impératif, et particulièrement en cette période de crise, que les pouvoirs se penchent sur des formules de crédits assistés ou sur la construction massive de logements sociaux afin d’éviter de se retrouver dans la situation désespérante de crédits immobiliers ou de loyers inabordables.
La formule américaine des Subprimes s’était basée sur le principe de l’inflation immobilière pour garantir ses crédits. C’est le principe le plus monstrueux du système économique qui consiste à croire, mais surtout à espérer, qu’il y aura toujours quelqu’un pour acheter plus cher encore et ainsi couvrir le risque.
Le contrôle de l’inflation sert pourtant aussi à éviter les drames économiques, ce que les syndicats semblent avoir du mal à accepter.
Les médias jouent également un rôle incontrôlable sur les angoisses et les craintes des gens, mais ça fait vendre (des journaux, pas des logements).
D’un autre côté, il est tout aussi nécessaire que les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient experts ou courtiers, tentent enfin de comprendre le processus social et économique de notre environnement afin de ramener un équilibre entre les prix et les revenus.
Quand il n’y aura plus d’acheteurs, il n’y aura plus de valeurs.
L’EXPERT IMMOBILIER
Notre environnement social et économique se compose en grande partie de biens immobiliers.
L’importance de cette ressource fondamentale de notre société crée donc un besoin parmi les individus : celui d’avoir des évaluations et des avis permettant de prendre des décisions relatives à l’usage et à la disposition des biens immobiliers ainsi que des droits inhérents à la propriété.
L’évaluation de ces droits est l’art de résoudre un problème précis, en décelant et rassemblant des faits, en les analysant puis en formant une conclusion.
Autrefois, les évaluations de biens immobiliers n’étaient que de simples opinions, exprimées par les propriétaires, des agents immobiliers ou d’un ami-qui-s’y-connaît-bien.
Au regard de l’économie complexe qui est la nôtre, ces évaluations sont trop simples, ne sont pas fiables et risquent de conduire à des décisions regrettables. Une expertise, ou évaluation d’expert, est bien plus qu’une opinion. Elle exige des recherches sélectives portant sur le marché du bien immobilier; le rassemblement de renseignements; l’application de techniques analytiques spéciales; et surtout la connaissance, l’expérience et le jugement nécessaires à la mise au point d’une conclusion propre au problème. Le jugement de l’expert est un facteur critique. Bien que le processus même de l’expertise applique des méthodes scientifiques, ce n’est pas une science exacte.
C’est à partir de faits, obtenus grâce à une recherche, que l’on peut porter un jugement, affirmé dans la formulation d’une conclusion. L’expert rassemble et sélectionne les renseignements, applique sa connaissance au traitement de ces renseignements, respecte en permanence une règle d’objectivité et une éthique élevée, puis met au point une conclusion valable.
Pour former cette conclusion, l’expert fait parfaitement la part des choses entre les opinions personnelles, les faits observés et son jugement d’expert. Une estimation de la valeur vénale d’un bien s’appuie sur les données du marché; les positions personnelles n’y ont pas leur place.
On l’aura compris, pratiquer l’expertise, c’est déterminer la valeur d’un bien non pas de manière empirique, mais à l’aide de méthodes reconnues qui permettent d’obtenir cette valeur à partir de données à la fois matérielles, techniques, juridiques et économiques.
La technique
L’expert en évaluation immobilière est un technicien expérimenté et connu dans l’art d’évaluer des biens et des droits immobiliers. L’évaluation, contrairement au mot expertise, ne souffre d’aucune ambiguïté. Il s’agira de déterminer le montant de la somme d’argent en échange de laquelle un immeuble peut-être acquis ou vendu.
Pour ce faire on tiendra compte essentiellement des caractéristiques que présente l’immeuble et de la tendance du marché dans laquelle il se situe. L’expertise peut aussi bien signifier estimation ou évaluation comme il peut signifier un examen de la chose expertisée, non pour en déterminer le prix, mais pour en examiner la qualité. Exemple : un bureau technique peut faire l’expertise d’une installation de chauffage central pour vérifier qu’elle corresponde aux normes en la matière.
Qualités d’un expert
L’expert est avant tout un technicien, compétent, d’une impartialité et d’une probité sans failles. Comme tout technicien, il doit réunir des connaissances qui sont sans cesse en évolution. Comme dans tous les métiers, sa formation doit être permanente, c’est une condition de la survie professionnelle. Il doit constamment se former aux méthodes nouvelles d’évaluation, se tenir au courant des fluctuations, des nouveautés dans la matière où il exerce.
L’expert n’est pas là pour faire plaisir. Il doit toujours dire la stricte vérité, telle qu’il la ressent, sans aucun ménagement, mais avec psychologie et diplomatie. Il ne doit bien entendu jamais céder à aucune pression ou influence. C’est ce qui fait toute la noblesse de cette profession. C’est sa dignité.
La pratique de l’expertise
Elle nécessite :
L’expertise est une profession que l’on n’exerce pas à temps perdu, on la vit, c’est un état qui influence la personnalité dans tous les actes de l’existence. Comme dans toute activité, l’aisance vient avec la pratique.
Il en résulte qu’au-delà de l’expérience professionnelle acquise par chaque expert, l’estimation des types de biens fréquemment rencontrés est relativement facile pour celui qui est souvent missionné pour de tels biens : appartements, maisons, immeubles de rapport, bureaux, commerces… À l’opposé, il existe des biens complexes, hétérogènes, pour lesquels un expert non spécialisé est rarement missionné, tels que châteaux, usines, silos agricoles… L’expertise est d’autant plus délicate que le marché peut être étroit et nécessiter une enquête spécifique approfondie. Au demeurant, n’est-ce pas l’un des intérêts du métier de se trouver régulièrement confronté à des cas nouveaux, d’apprendre toute sa vie ?
En fait, l’expertise, qui était au XIXe siècle surtout une affaire de techniciens, est devenue progressivement de plus en plus complexe du fait du développement de la réglementation (locations, urbanisme, fiscalité…), de la rapidité dans l’évolution des techniques (provoquant l’obsolescence des immeubles) et, d’une façon générale, de l’environnement économique changeant.
L’UTILISATION DE L’EXPERTISE
L’objet principal d’une mission d’expertise est d’aider à prendre des décisions raisonnées portant sur des biens immobiliers. Le plus fréquemment, c’est la valeur vénale que l’on recherche. Le besoin d’avoir une expertise de la valeur vénale peut apparaître dans un grand nombre de situations. Sans vouloir être exhaustif, citons quelques cas fréquemment rencontrés, étant précisé que l’absence d’accord peut aboutir à un procès et à une expertise judiciaire.
Gestion patrimoniale par des particuliers
Transfert de propriété
Dans l’environnement des baux commerciaux
Dans la vie sociale d’une entreprise
Financement et crédit
Juste indemnité dans les cas d’expropriation
Base d’imposition
Ainsi que dans toutes les autres situations dans lesquelles il est nécessaire de prendre une décision portant sur un bien immobilier.
COMBIEN COÛTE UNE NOUVELLE CONSTRUCTION ?
Combien est-ce que cela coûte de construire une maison ?
Ou, une autre question : « Que peut-on se permettre avec un budget ? »
Connaître le prix d’une nouvelle construction est probablement le premier pas dans la connaissance de l’estimation et de l’expertise.
Nous allons nous pencher sur les paramètres qui influencent le coût et tenterons de vous proposer les éléments vous permettant de vous faire une opinion sur l’aspect financier de tout projet de construction. Important : nous parlons ici uniquement du coût de la construction sans tenir compte du coût du terrain.
Par mètre carré
Construire, c’est choisir. Résultat : chaque construction est différente. Mais comment alors se faire une idée de ce que sera le coût, dans les grandes lignes, d’une future maison ? Pour ce faire, on utilise souvent le concept de prix au mètre carré, le prix d’un mètre carré pour construire une maison.
Matériaux, heures de travail, honoraires et TVA
La question suivante est donc « combien coûte une maison au mètre carré ? ». Avant d’y répondre, il faut savoir que le prix est constitué de deux paramètres essentiels :
Une troisième partie sera les honoraires à payer à l’architecte. Évidemment, sur tout cela, vous devrez ajouter 21 % de TVA.
Pommes et poires
Tout le monde n’intègre pas la globalité de ces paramètres. Certains frais sont comptés hors TVA tandis que certains n’ont pas d’honoraires d’architecte à payer. Gardez toujours cela à l’esprit lorsque vous comparez votre prix avec d’autres projets. Cela n’a pas de sens de vouloir comparer des pommes et des poires.
1.300 euro/m2
Comme prix au mètre carré, on utilise souvent le chiffre rond de 1.000 €. Il s’agit d’un prix ne comprenant pas les honoraires de l’architecte (environ 7 % du budget de construction) et la TVA (de 21%). 1.000 × 1,07 amènent à 1.070. Et 1.070 × 1,21 de TVA nous font 1.295 €. Nous pouvons donc arrondir à 1.300 € du mètre carré.
Faisable ou pas ?
Il est donc désormais possible d’établir un budget. Si l’on dispose de 200.000 € pour la construction avec l’intention de construire une maison de 140 m2, nous pouvons donc compter sur 1.428 €/m2. Un projet réalisable donc.
Si vous voyez plus grand et que vous voulez 190 m2, le prix au mètre carré sera de 1.052 €. Irréaliste ? Pas forcément, mais difficile à dire. Même si cette somme se situe bel et bien sous les 1.300 € annoncés, il faut se souvenir que ce chiffre n’est qu’une estimation.
Plusieurs facteurs permettent de réduire le coût au mètre carré, mais d’autres peuvent le faire monter. Aperçu…
Finition
Vous aimez le luxe ? Le prix au mètre carré risque alors d’exploser. Vous voulez un plancher en bois massif ou vous vous contenterez d’un laminé de base ? Une cuisine entièrement sur mesure avec les derniers appareils à la mode ou une cuisine préfabriquée ? Notre prix au mètre carré est un prix moyen, mais sachez qu’une cuisine de 10.000 € risque fort de faire grimper le prix total et, par conséquent, le prix au mètre carré. De même, le prix pour un garage ou un hangar est beaucoup plus faible et tirera le prix au mètre carré global vers le bas puisque leur niveau de finition est moindre que pour les espaces de vie.
Techniques
Les techniques utilisées et les investissements supplémentaires peuvent aussi augmenter le prix. La différence de prix entre différents systèmes de ventilation peut rapidement modifier le prix global de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Le choix d’une pompe à chaleur sera toujours plus onéreux que l’achat d’une chaudière à condensation classique. Opter pour les dernières technologies ou les techniques les plus avancées seront plus économiques à terme, mais nécessiteront un investissement beaucoup plus important à la base.
Les heures de travail
Les heures de travail de l’entrepreneur sont la plus grande part du coût d’une nouvelle construction. En se retroussant les manches, on peut donc réduire encore le prix de construction au mètre carré. Le très petit groupe des auto-constructeurs existe : des personnes qui construisent en grande partie leur maison eux-mêmes, à tel point que, parfois, ils peuvent faire descendre le coût de la maison au mètre carré en dessous de 1.000 €.
On peut également économiser beaucoup d’argent en s’occupant soi-même de certaines finitions ou en aidant l’entrepreneur. Mais ne sous-estimez pas cette tâche. Vous épargnez peut-être beaucoup d’argent, mais vous investirez également beaucoup de temps. Bien entendu, les personnes qui externalisent tout sont celles qui paieront le plus.
Les honoraires d’architecte
Les honoraires de l’architecte doivent être pris en compte de la même façon. 7 % sur le coût de construction est une base de calcul pour déterminer les frais d’architecte, mais notez bien qu’un architecte est libre de déterminer son propre salaire. Et cela peut modifier le coût global de façon importante. Petit exemple avec une maison de 160 m2 et un budget de construction de 200.000 €. Un architecte demandant 7 % d’honoraires coûtera 14.000 €. Un architecte qui perçoit un montant fixe de 50 € par mètre carré ne coûtera que 8.000 €. Une sérieuse différence donc.
Type de construction, structure et localisation
Le type de construction (ouverte, semi-ouverte ou fermée) et la structure en tant que telle joueront un rôle dans le prix au mètre carré. Une construction ouverte coûte plus cher qu’une construction semi-ouverte qui est elle-même plus chère qu’une construction fermée. En outre, une construction simple, droite, carrée coûtera moins cher qu’une maison aux formes fantaisistes. La localisation joue également un rôle. Dans certaines régions, les entrepreneurs sont définitivement plus chers.
Garage, cave et terrain à bâtir
Vous avez désormais une idée des paramètres qui interviennent dans le coût d’une nouvelle construction. Vous pouvez donc effectuer une première estimation de ce qu’une maison coûtera. Attention, nous le répétons, ceci est une estimation. Si vous souhaitez une estimation précise de ce que coûtera une maison, vous devrez faire appel à un architecte ou comparer avec une maison clé sur porte. Pour être tout à fait clair : les garages attenants et les caves ne sont pas pris en compte dans notre calcul. Pas plus que le prix du terrain à bâtir, rappelons-le.
En résumé
Vous souhaitez vérifier ce qui est réalisable avec un budget ou comment aider une personne à concevoir la maison de ses rêves ? Suivez ces étapes.
Commencez par convertir le nombre de mètres carrés en euros. Ce n’est pas la partie la plus romantique du projet, mais c’est une condition préalable pour se faire une idée financière de celui-ci. Pour dix mètres carrés d’espace de vie supplémentaires, vous payerez rapidement 10.000 € de plus.
La surface habitable n’est pas égale aux mètres carrés construits. Un rez-de-chaussée ou un étage coûte plus que la somme des espaces de vie. Vous devez également tenir compte des murs intérieurs et extérieurs de la maison. Comptez toujours les à-côtés du projet afin d’éviter les mauvaises surprises.
1.300 € est une estimation, une valeur moyenne. En fonction des attentes et de la propriété choisie, ce chiffre pourrait augmenter ou diminuer. Si vous souhaitez savoir ce que le projet coûtera réellement, faites appel à un architecte ou renseignez-vous sur une maison clé sur porte. C’est le meilleur moyen de connaître le coût d’une construction dans les détails.
INDICES ET ÉVALUATION DE L’IMMOBILIER
Les observateurs des marchés immobiliers se posent, de manière régulière, la question de la fiabilité de l’information immobilière et plus particulièrement des prix de l’immobilier au sein de notre pays.
Cette interrogation est tout à fait naturelle. L’investissement immobilier est le principal des investissements réalisés par la très grande majorité des Belges.
Toute l’évolution de notre législation a été de favoriser l’information des particuliers sur les différents marchés, pour faciliter la prise de décision.
Pourquoi ce qui est valable pour les biens de consommation durable ne le serait pas pour l’immobilier, alors qu’on sait que ce secteur souffre de disposer d’une information partielle, souvent imprécise, peu facilement accessible à l’ensemble des acteurs ?
Il existe bien évidemment une méthodologie complexe pour passer de ces données aux statistiques destinées à appréhender l’évolution des marchés immobiliers.
Ces méthodes ont été conçues par les notaires en général ainsi que par quelques groupes immobiliers en liaison souvent avec le Ministère des Affaires Économique et plus particulièrement avec sa Division Logement.
Les notaires n’ayant pas eux-mêmes d’expérience particulière dans ce domaine scientifique se basent uniquement sur le résultat de leurs ventes.
Des indices sont également publiés régulièrement par des revues d’économie.
Les statistiques, elles, sont publiques et accessibles à tous.
Généralement, les professionnels font le choix de combinaisons de formules fondées sur la méthode hédonique, qui a pour objectif et pour résultat de retracer au fil du temps les évolutions des prix sur la base d’un bien homogène.
Ces indices sont corrigés des variations saisonnières dans la mesure où certaines périodes de l’année donnent lieu à davantage de transactions que d’autres (essentiellement le printemps et l’automne), ce qui a une incidence indiscutable sur les prix.
Les indices sont individualisés pour les terrains, les appartements et les maisons et recouvrent la diversité des zones géographiques du pays.
Cette méthode permet à l’évolution des prix de s’affranchir des effets de structure des transactions, et donc de calculer la variation d’un prix d’un bien de référence, toutes choses égales par ailleurs.
Il faut cependant tenir compte également des tendances reposant ici non pas sur les ventes elles-mêmes, mais sur les promesses de vente ou compromis de vente.
C’est en effet à ce moment que les prix se forment, et non lors de la régularisation de la vente chez le notaire.
On sait également qu’en période de forte tension sur le marché, l’écart de quatre mois (en moyenne) qui sépare le compromis de l’acte authentique compte beaucoup. Les prix peuvent avoir évolué pendant cette période.
Il faut quelques fois près d’un an entre l’entrée d’un bien dans le processus de mise en vente par un agent immobilier et l’enregistrement de la mutation dans les registres de l’administration qui termine le processus de vente.
Cependant, les indices sur les compromis ne vaudront jamais les indices sur les ventes elles-mêmes. Et il faudra toujours un délai ainsi que des ventes assez nombreuses pour établir des statistiques qui n’auront jamais la simplicité d’une moyenne arithmétique.
Il faut toujours faire une concession entre la nécessité de répondre le plus rapidement possible à une demande légitime et la capacité de chacun à le faire avec rigueur.
Néanmoins, la réponse à la demande maintes fois formulée de donner des indicateurs avancés sur les compromis de vente constitue aujourd’hui l’un des principaux chantiers des bases de l’association professionnelle : Alliance de Professions Immobilières de Belgique asbl, en collaboration avec l’Académie des Métiers de l’Immobilier et de l’Expertise.
Et, par ailleurs, au-delà de l’indice reposant sur la méthode hédonique, d’autres formes d’approche du marché sont actuellement examinées. Il en est ainsi d’indices fondés sur des méthodes dites paramétriques ou de ventes répétées.
L’éclairage de ces méthodes est complémentaire de celui de l’indice hédonique. Une communication à la fois simple et rigoureuse de la signification respective des différents indices pourra être réalisée envers le grand public afin que son information soit complétée sans qu’elle soit rendue plus difficile à la compréhension.
En effet, on assiste aujourd’hui plutôt à une situation de surinformation en matière immobilière. Elle est indéniable en raison de l’attention manifestée par les lecteurs aux articles des différents quotidiens ou périodiques consacrés à l’évolution du marché immobilier.
Elle n’est pas toujours correctement reçue de la part du public ainsi que le démontre la permanence de ses interrogations ou de ses questionnements sur le sujet.
Dans ce domaine comme dans d’autres, l’objectif de cette asbl et de l’Académie sera de jouer le rôle d’instituteur du marché, mission qui sera réalisée par des professionnels expérimentés n’ayant pas un intérêt direct dans la nature et l’orientation de l’information qu’ils donneront.
En effet, ce qui est essentiel dans ce domaine (comme dans d’autres d’ailleurs), c’est la rigueur des sources d’informations diffusées comme des concepts utilisés pour qualifier le marché.
Le groupe TREVI, par exemple, utilise des sources différentes pour l’élaboration de son baromètre.
Afin d’identifier les sources statistiques disponibles qui permettent d’appréhender le marché immobilier résidentiel, ils décomposent l’histoire de la vente d’un logement en quatre phases que sont la mise en vente du logement, la signature du compromis de vente, la signature de l’acte notarié et, enfin, l’enregistrement de la mutation dans les registres de l’administration cadastrale.
Signalons toutefois une interprétation personnelle dans le graphique puisqu’il faut préciser à nos lecteurs que la vente effective a lieu bien avant l’acte authentique, c’est-à-dire au compromis de vente, et au plus tard à la levée des conditions suspensives éventuelles.
Néanmoins, il est intéressant de constater que cette entreprise segmente à raison les différentes phases de la vente.
Le Groupe TREVI par son système de collecte de l’information relative aux prix et aux caractéristiques des biens, appréhende les deux premières étapes du processus de mise en vente.
Les études réalisées sur base des actes notariés se placent à la troisième étape du processus de vente : au moment de la signature de l’acte notarié.
De trois à quatre mois se sont déjà écoulés pour un bien dont la mise en vente a été suivie d’une transaction effective, de sorte qu’une grande part de l’information a perdu de sa fraîcheur.
ESTIMER SOI-MÊME UN BIEN IMMOBILIER
« Une propriété vaut le prix que l’on peut en obtenir. » C’est une vérité, mais cela ne va pas vous aider à vous faire une idée précise de sa valeur.
Il existe plusieurs méthodes pour vous permettre d’estimer correctement la valeur d’un bien immobilier.
Dans la réalité, les estimations se font souvent de la manière suivante :
Ce constat est malgré tout fondé par le principe que chacun veux faire une bonne affaire.
Certains propriétaires font le calcul suivant :
« Étant donné que j’ai acheté ma maison pour tel prix en telle année. En comptant mes frais d’achats et les travaux que j’ai effectués, en ajoutant l’inflation, plus un petit bénéfice, cela donne tel prix. J’ajoute encore 10 à 20 % en prévision d’un rabais consenti à l’acheteur, et ça me donne la valeur actuelle de mon immeuble ».
Ce calcul est évidemment erroné et ne correspond en rien à la réalité du marché.
Que l’on ait acheté trop cher ou en dessous de la valeur réelle, la valeur actuelle du bien ne dépend absolument pas des conditions d’achat.
L’acheteur, lui, fait un autre calcul :
“ Si on demande X euros pour la maison, je dois ajouter les frais notariaux donc, en réalité, ça va me coûter autant. La maison n’est plus très fraîche; pour repeindre, tapisser, installer une cuisine convenable, cela va encore coûter autant. L’abri de jardin qu’ils ont construit est vraiment nul, cela va encore me coûter autant pour le remplacer. Je dispose déjà d’un capital et je peux emprunter maximum autant. Si je déduis tous ces frais du prix de vente, voilà le prix que j’offre. ”
“Le vendeur a l’air pressé et il y a déjà longtemps que la maison est en vente, je vais donc proposer 10 à 20 % en moins. On ne sait jamais ! ”
Alors, comment déterminer la valeur de vente réelle du bien ?
Les estimations gratuites des agences ?