Die Merkkästen enthalten Empfehlungen und hilfreiche Tipps.
Die folgenden Elemente erleichtern Ihnen die Orientierung im Buch:
Beispiele
In diesem Buch finden Sie zahlreiche Beispiele, die die geschilderten Sachverhalte veranschaulichen.
Definitionen
Hier werden Begriffe kurz und prägnant erläutert.
Die Merkkästen enthalten Empfehlungen und hilfreiche Tipps.
Auf den Punkt gebracht
Am Ende jedes Kapitels finden Sie eine kurze Zusammenfassung des behandelten Themas.
Das vorliegende Werk ist ein Kompass für den Verbraucher, um rechtssicher durch das komplizierte „private Baurecht“ zu führen. Das private Baurecht beschäftigt sich mit dem Verhältnis zwischen dem Bauherren (Besteller) und dem Handwerker (Unternehmer), während sich das öffentliche Baurecht mit den Vorschriften befasst, die die öffentliche Hand für die private Bautätigkeit erlässt.
Aufgrund einer Reform des privaten Baurechts zum 1.1.2018 hat sich vieles im Gesetz verändert, insbesondere wurde der Schutz des Verbrauchers verbessert.
Das Buch vermittelt eine Übersicht über die gesamte Bauphase, beginnend mit dem Abschluss des Vertrages, über die Abwicklung des Auftrags (Nachträge, Abnahme und Abrechnung) bis hin zur Durchsetzung von Mängelansprüchen („Gewährleistung“). Gleichgültig, ob es sich um die Beauftragung von Malerarbeiten oder die Errichtung eines Einfamilienhauses handelt, gelten die „Spielregeln“ des Werkvertragsrechts.
Leider wird in der Praxis zu wenig auf die Vertragsgestaltung geachtet, was den Verbraucher später wirtschaftlich belastet. Es gibt verschiedene Vertragstypen mit den damit verbundenen Vor- und Nachteilen. Was ist ein Einheitspreisvertrag? Was ist ein Pauschalvertrag? Es stellt sich die Frage, ob man Verträge auf Basis des Gesetzes (Bürgerliches Gesetzbuch = BGB) abschließen soll oder unter Einbeziehung einer Allgemeinen Geschäftsbedingung, der VOB/B. Was sind allgemein die wichtigsten „Zutaten“ für einen Bauvertrag? Der Verbraucher als Laie ist schnell überfordert. „Man 7baut nur einmal im Leben“, so ein Sprichwort. Das Buch schließt Wissenslücken und gibt Gestaltungshinweise.
Es werden auch Ratschläge gegeben, wie man sich zu verhalten hat, wenn Mängel auftreten oder der Unternehmer mehr Vergütung fordert als ursprünglich vereinbart. Was ist ein Nachtrag? Wie wird er berechnet? Wie rügt man einen Mangel? Was ist dabei zu beachten? Welche Rechte hat der Verbraucher und wann verjähren diese? Damit sind die streitträchtigsten Themen am Bau, das Thema „Nachträge“ und „Mängel“ gemeint. Hilfestellung soll auch bei der so genannten Abnahme gegeben werden. Es handelt sich dabei um einen der wichtigsten Termine am Bau. Was bedeutet Abnahme? Wie soll ein Abnahmeprotokoll aussehen? Welche Folgen knüpfen sich an eine Abnahme?
Verbraucher sind auch verunsichert, ob eine Rechnung des Unternehmers bezahlt werden muss und wenn ja, in welcher Höhe diese auszugleichen ist. Wie hat eine Abschlagsrechnung und wie eine Schlussrechnung auszusehen und welche Voraussetzungen müssen gegeben sein?
Das Buch begleitet Sie rund um das Thema Bau, liefert zahlreiche Beispiele und bringt am Ende eines Kapitels die wesentlichen Inhalte auf den Punkt.
Dr. Andreas Stangl
Wer als Verbraucher bauen möchte, kommt nicht umhin, sich mit rechtlichen Grundbegriffen auseinanderzusetzen. Mag der Laie gern von „Bauherr“ oder „Handwerker“ bzw. von „Auftraggeber“ und „Auftragnehmer“ sprechen, so kann dies zu Verwechslungen führen. Das vorliegende Werk verwendet die vom Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch (= BGB) benutzten Begriffe „Besteller“ und „Unternehmer“. Besteller ist nach dem Gesetz die Person, die den Auftrag erteilt. Unternehmer ist die Person, die den Auftrag ausführt. Der Begriff Verbraucher wird ebenfalls bewusst verwendet. Das Buch ist aus der Perspektive des Verbrauchers als Besteller geschrieben. Die Leistung, die der Unternehmer für den Besteller auszuführen hat, wird als „Werk“ und die Bezahlung, die der Unternehmer im Gegenzug erhält, als „Vergütung“ bezeichnet. Lapidar verwandte Begriffe wie „Gewährleistung“ sind in der Sprache des Gesetzes nicht korrekt, man spricht von „Verjährungsfristen für Mängelansprüche“.
Diese Begriffsklärungen sind wichtig, da die Einhaltung der „sprachlichen Disziplin“ es dem Leser erleichtert, die Ausführungen in diesem Buch ggf. auch anhand des Gesetzestextes, des BGB selbst, nachvollziehen zu können.
Entscheidend ist, welches „Baumodell“ bei größeren Maßnahmen angedacht ist. Je komplexer die Maßnahme wird, desto mehr Beteiligte werden auf der Baustelle anwesend sein. Dies wirft bereits Fragen der Koordinierung und Überwachung dieser Unternehmen auf.
Nachfolgend sollen einige wichtige Baumodelle vorgestellt werden, damit der Besteller sich darüber Gedanken machen kann, in welcher Form und mit welchen Personen die Maßnahme realisiert werden soll.
Bei kleineren Reparaturmaßnahmen wird regelmäßig ein Vertrag zwischen dem Besteller und dem Unternehmer geschlossen, ohne dass Dritte eingeschaltet werden. Es genügt bei diesen Maßnahmen die Beauftragung eines einzelnen Unternehmers, der ein bestimmtes Gewerk, beispielsweise Elektrotechnik, ausführen kann.
Beispiel
Besteller B beauftragt Unternehmer U mit der Installation von Leuchtmitteln in seinem Haus. Es gibt nur einen Vertrag zwischen B und U.
10Falls der Besteller eine größere Maßnahme beabsichtigt, wird die Situation schnell komplexer. Bereits die Sanierung eines Anbaus kann zur Beteiligung von verschiedenen Unternehmern, beispielsweise Rohbauer, Putzer, Maler, Elektriker nebeneinander und nacheinander, führen.
Beispiel
Besteller B möchte den Anbau modernisieren. Er findet keinen Unternehmer, der alle Leistungen abdeckt. B schließt mit dem Rohbauunternehmer R, der Putzfirma P, dem Maler M sowie dem Elektriker E und dem Heizungs- und Sanitärunternehmen H jeweils einen Vertrag. B merkt, dass er mit der Koordination der Unternehmen überfordert ist. Er befürchtet, dass er einzelne Leistungen vergessen hat bzw. kann nicht alle Leistungen zuordnen. Einige bieten Gerüste an, jeder eine Baustelleneinrichtung. Jeder fragt B, wann er anfangen kann, da er stark ausgelastet ist.
Der Besteller muss überlegen, ob er die dazu notwendige Fachkompetenz und Zeit hat, die Einzelgewerke zu beauftragen, mit jedem Unternehmen einen Vertrag abzuschließen bzw. Vergleichsangebote einzuholen, um den „günstigsten Unternehmer“ zu finden.
Der Besteller kann alternativ mit der Erbringung aller Leistungen einen einzigen Unternehmer beauftragen, der diese Leistungen ganz (= Generalübernehmer) oder teilweise (= Generalunternehmer) von Dritten (Nachunternehmern) erbringen lässt. Der direkte Vertragspartner des Bestellers, 11wird als „Generalunternehmer“ bezeichnet. Er bietet die Leistung meist „schlüsselfertig“ an („Schlüsselfertigbau“). Der Begriff „schlüsselfertig“ suggeriert, dass der Besteller nur noch den Schlüssel in das Haus stecken muss und alles ist fertig. Dabei ist der Begriff „schlüsselfertig“ kein gesetzlicher Begriff und sagt wenig über den Leistungsinhalt aus. Die Nachunternehmer werden im allgemeinen Sprachgebrauch auch gerne als „Subunternehmer“ bezeichnet.
Der Besteller hat bei diesem Baumodell den Vorteil, dass lediglich eine einzige Vertragsbeziehung zwischen dem Besteller und dem Unternehmer (Generalunternehmer) besteht, der nur einen Teil der Leistung selbst ausführt und den Rest an Dritte weitergibt. Sämtliche nachgeordneten Verträge mit dem Nachunternehmer bestehen alleine zwischen dem Unternehmer und seinen Nachunternehmern.
Beispiel
Besteller B beauftragt den Generalunternehmer GU mit der Errichtung eines Wohnhauses. GU beauftragt mit den Rohbauarbeiten das Unternehmen R, den Putzer P und den Maler M. Für Heizung und Sanitär wird der Unternehmer H beauftragt. Vertragsbeziehungen bestehen für B nur mit dem GU.
Der Besteller muss sich nicht um die Koordination der Nachunternehmer kümmern. Er hat auch nichts mit dem Vertrag im nachgeordneten Verhältnis zu tun. Falls ein Nachunternehmer Mängel verursacht, bleibt Ansprechpartner allein sein eigener Vertragspartner, der Generalunternehmer, der für seinen Nachunternehmer haftet.
12Der Besteller hat mit diesem Modell des Generalunternehmers gewisse Vorteile, hat allerdings auch zusätzliche Risiken. Falls es mit dem Generalunternehmer Probleme gibt, dieser beispielsweise in Insolvenz gerät, dann zeigt sich der Nachteil des Modells. Die Vergabe in Form von Einzelgewerken ist hinsichtlich Koordinierung und Aufwand erheblich, andererseits können dadurch Risiken gestreut werden. Zusätzlich stellt sich die Frage, ob der Besteller einem einzigen Unternehmer eine Komplettleistung ohne Beratung durch Dritte oder Planung durch Dritte überlassen soll.
Besteller können Rat und Unterstützung durch Architekten erhalten. Dabei muss der Besteller sich überlegen, ob er ein „Komplettpaket“ des Architekten wünscht oder den Architekt nur für Einzelfragen hinzuzieht. Der Architekt wird nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) vergütet. Bei Gebäuden unterscheidet man 9 Leistungsphasen.
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Grundlagenermittlung |
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Vorplanung |
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Entwurfsplanung |
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Genehmigungsplanung |
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Ausführungsplanung |
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Vorbereitung der Vergabe |
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Mitwirkung bei der Vergabe |
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Objektüberwachung und Dokumentation |
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Objektbetreuung |
Neu ist, dass man als Besteller zunächst die Planungsgrundlage zur Ermittlung der Ziele nebst einer Kosteneinschätzung erstellen lassen kann (Zielfindungsphase). Sofern der Besteller im Anschluss daran vom Bauvorhaben oder von der Person des Architekten Abstand nehmen möchte, kann er im Wege eines zweiwöchigen Sonderkündigungsrechts die Vertragsbeziehung beenden und muss lediglich die Vergütung für die bis zu der Kündigung erbrachten Leistungen zahlen. Dies führt zu einem überschaubaren Kostenrisiko.
Ein großer Vorteil ist, dass der Architekt Sachwalter des Bestellers ist. Der Besteller kann Angebote bzw. Angaben einzelner Unternehmer durch ihn prüfen lassen. Der Besteller ist auch in der Praxis mit der Rechnungsprüfung schnell überfordert. Auch hier kann ein Architekt vorteilhaft sein. Bei größeren Maßnahmen, wie einem Hausbau, mag ein Architekt Geld kosten, er kann aber auch sparen helfen. Das Geld, das der Besteller in der Planung spart, holt ihn oft später im Bauablauf als Nachtrag mehrfach ein. Spätere Änderungen kommen erfahrungsgemäß teuer.
Ein Bauträger führt in eigenem Namen und auf eigene Rechnung, auf eigenem Grund und Boden ein Bauvorhaben durch. Der Besteller hat auch hier nur einen Vertragspartner, den Unternehmer. Dieser ist aber nicht nur zu einer werkvertraglichen Leistung, d. h. Errichtung des Baus verpflichtet, 14sondern auch zu einer kaufrechtlichen Leistung, der Übergabe und Übereignung des Grundstücks. Dieses Baumodell ähnelt dem Generalunternehmer- bzw. Generalübernehmermodell mit dem Unterschied, dass der Besteller hier noch kein eigenes Grundstück hat und das Grundstück vom Bauträger erhält.
Für den Besteller besonders wichtig ist es dabei, dass er etwaige Zahlungen an den Bauträger absichert, denn letztlich wird auf fremdem Grund gebaut und der Besteller erhält das Eigentum am Grundstück erst nach vollständiger Zahlung.
Besteller sollten bei der Auswahl des Unternehmens nicht alleine den Preis als Entscheidungskriterium betrachten. Der Besteller sollte sich bei der Auswahl des Unternehmens genügend Zeit nehmen.
Merke
Besteller sollten sich vom Unternehmer Referenzobjekte nennen lassen. Der Besteller sollte auch den direkten Kontakt mit dem Bauherrn dieser Referenzobjekte suchen, um so Erfahrungen aus erster Hand über den Unternehmer zu bekommen. Der Preis ist nicht das alleinige Kriterium!
Bei größeren Unternehmen sollte hinterfragt und vereinbart werden, wer ihr zuständiger Bauleiter vor Ort ist, der die 15Maßnahme ausführt. Auch hier spielen Qualifikation (z. B. Meister) und Erfahrung eine Rolle.
Bei der Auswahl kann auch der Sitz des Unternehmens Bedeutung haben. Ein regionaler Unternehmer hat meist ein größeres Interesse, nicht das „Netz zu beschmutzen“, und versucht, im regionalen Markt sein Image nicht zu verlieren. Auch später, wenn Mängel auftreten sollten, ist ein örtliches Unternehmen schneller vor Ort. Vorsicht ist geboten bei ausländischen Unternehmen. Dies hat nicht unbedingt mit Leistungsfähigkeit zu tun, sondern mit Rechtsdurchsetzung im Ausland. Bei derartigen Unternehmen sind vertragliche Sicherheiten zu empfehlen.
Ein Besteller, der beabsichtigt zu bauen oder zu modernisieren, kommt nicht umhin, sich mit den Vorschriften auseinanderzusetzen. Diese befinden sich im gesetzlichen Werkvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in einer weit verbreiteten Allgemeinen Geschäftsbedingung, der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B). Sofern der Besteller Verbraucher ist, spielt die VOB/B erfahrungsgemäß nur eine untergeordnete Rolle. Daher orientiert sich die vorliegende Darstellung primär am Werkvertragsrecht des BGB.
Die bisherigen gesetzlichen Werkvertragsregelungen waren unpassend oder lückenhaft. Dies erklärt auch die erhebliche Bedeutung der VOB/B, die versucht, die Defizite des Gesetzes auszugleichen. Die Neuregelung betrifft alle Verträge, die ab dem 1.1.2018 zwischen Bestellern und Unternehmer geschlossen werden. Ältere Verträge unterliegen noch der Altfassung des BGB.
Das BGB sieht nun eine wesentlich stärkere Differenzierung des Werkvertragsrechts vor, wobei erstmalig ein Bauvertrag und ein Verbraucherbauvertrag geregelt wurden: Die Unterscheidung hat Bedeutung, welche zusätzlichen Regelungen gelten.
17Entscheidend ist, dass es für die Einordnung des Vertragstyps und die anzuwendenden Normen darauf ankommt, welche Parteien beteiligt sind und was die konkret geschuldete Leistung des Vertrages ist.
Dabei ist festzustellen, dass von dem allgemeinen „Werk“, das den einfachen Werkvertrag kennzeichnet, als Unterfall das „Bauwerk“ für den Bauvertrag geregelt wurde. Beim weiteren Unterfall des Verbraucherbauvertrages muss sich die Leistung nicht nur auf ein Bauwerk, sondern – noch enger – auf ein „Gebäude“ beziehen.
Unter einem Bauwerk im Sinne des Bauvertrages nach § 650a BGB versteht man eine „unbewegliche, durch Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache“. Dieser Definition kann entnommen werden, dass der Begriff des „Bauwerks“ weiter geht als der Begriff des „Gebäudes“, der den Verbraucherbauvertrag kennzeichnet. Selbst eine Gartenmauer erfüllt die Begriffsdefinition des Bauwerks.
Die bloße Instandhaltung eines Bauwerks unterliegt nur dann den Regeln des Bauvertrags, wenn die Maßnahme für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist.
Unter den Bauvertrag fallen Pflege, Wartungs- und Inspektionsleistungen, die der Erhaltung und/oder der Funktionsfähigkeit des Bauwerks dienen. Erfasst werden demnach Verträge zur Inspektion von Brandmeldeanlagen oder zur Pflege und Wartung von tragenden oder sonst für den Bestand eines Bauwerks wichtigen Teilen.
Sofern die Voraussetzungen des Bauvertrages nicht erfüllt sind, liegt allenfalls ein Werkvertrag vor. Dies bedeutet, dass 18die neuen Regeln zum Nachtrag zu Gunsten des Unternehmers nicht anwendbar sind.
Eigens dem Schutz des Verbrauchers dient der Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB. Sofern die Voraussetzungen für den Verbraucherbauvertrag vorliegen, d. h. der Besteller Verbraucher ist und es sich um den Bau eines neuen Gebäudes oder einer erheblichen Umbaumaßnahme an einem bestehenden Gebäude handelt, gelten eine Reihe von weiteren Sondervorschriften.
Definition Verbraucher
Verbraucher ist nach dem Gesetz jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zum Zwecke abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann.
Folglich handelt auch ein Freiberufler, wie z. B. ein Arzt, als Verbraucher, wenn er ein privates Einfamilienhaus beauftragt. Wenn der betreffende Arzt für eine Praxis einen Auftrag erteilt, liegt kein Verbraucherbauvertrag vor, sondern lediglich ein Bauvertrag nach § 650a BGB.
Die bloße Verbrauchereigenschaft genügt aber nicht. Es muss sich zudem um Maßnahmen am Gebäude handeln. Der Begriff des Gebäudes ist enger als der Begriff „Bauwerk“. Ein neues Gebäude ist nach Maßgabe des Gesetzes ein Bauwerk, durch das ein Grundstück wesentlich umgestaltet wird. Folglich fallen Erneuerungs-, Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen an bestehenden Gebäuden sowie Bauwerke von untergeordneter Funktion, wie Carports oder Gartenschuppen, nicht unter den Begriff der Errichtung eines Gebäudes. Erhebliche Umbaumaßnahmen an einem 19bestehenden Gebäude sollen nur Maßnahmen sein, die so komplex sind, dass sie vom Ausmaß des Eingriffs dem Bau eines neuen Gebäudes vergleichbar sind (z. B. Kernsanierung). Bloße Instandhaltung und Renovierungen eines Gebäudes genügen daher nicht, ebenso bloße Anbauten wie ein Wintergarten oder das Anbringen einer Wärmedämmfassade.
Der Verbraucherbauvertrag setzt weiter voraus, dass nicht nur Einzelleistungen mit verschiedenen Unternehmern beauftragt werden. Die Leistung soll „aus einer Hand“ eines Unternehmers erfolgen, was im Ergebnis bedeutet, dass der Verbraucherbauvertrag insbesondere beim Schlüsselfertigbau von Generalunternehmern seinen Anwendungsbereich hat.
Zu Einzelheiten und Besonderheiten des Verbraucherbauvertrages siehe S. 70.
Bei der VOB/B handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen (= AGB), die Rechte und Pflichten der Beteiligten regeln. Da die VOB/B kein Gesetz ist, muss sie als AGB in den Vertrag einbezogen werden. Einbeziehung bedeutet, dass eine der Parteien auf die VOB/B Bezug nimmt, z. B. als Vertragsbestandteil im Vertrag erwähnt. Sofern der Unternehmer die VOB/B will, muss er zusätzlich den Text der VOB/B beifügen!
Grundsätzlich sind die Parteien frei in der Entscheidung, ob sie die VOB/B zur Grundlage des Werkvertrages machen, d. h. diese einbeziehen. Hiervon gibt es aber eine wichtige Ausnahme: Besteller, die Fördermittel erhalten, können dazu 20verpflichtet sein (z. B. Mittelstandsrichtlinien eines Bundeslandes), die VOB/B einzubeziehen.
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