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ISBN 978-3-406-72948-5
© 2018 Verlag C.H.Beck oHG
Wilhelmstraße 9, 80801 München
Satz: Fotosatz Buck, Zweikirchener Str. 7, 84036 Kumhausen
Umschlaggestaltung: Ralph Zimmermann - Bureau Parapluie
Bildnachweis: © JiSign - fotolia.com
eBook‐Produktion: datagroup int. SRL, www.datagroup.ro
Dieser Titel ist auch als Printausgabe beim
Verlag und im Buchhandel erhältlich.
Vorwort
Geleitwort
1. Kapitel: Immobilien bauen, kaufen und versichern
I. Kriterien zur Auswahl von Immobilien
1. Der Standort der Immobilie
2. Das Grundstück
3. Die Immobilie
II. Neubau von Immobilien
1. Die Planung
2. Die Baugenehmigung
3. Die Baubeteiligten
4. Die Fremdvergabe
III. Erwerb von Neuimmobilien
1. Besondere Auswahlkriterien
2. Erwerb vom Bauträger
IV. Kauf von Bestandsimmobilien
1. Neubau – Altbau – Denkmalschutz
2. Die Immobiliensuche
3. Auswahl von Bestandsimmobilien
4. Besonderheiten bei Wohnungseigentum
V. Der Erwerbsvorgang
1. Wesentliche Regelungen des Kaufvertrags
2. Beurkundung
3. Das Grundbuch
4. Erwerb durch Zwangsversteigerung
5. Erwerb von Immobilien im Erbbaurecht
126. Erwerb von Immobilien im Mietkauf
7. Erwerb auf Renten- oder Leibrentenbasis
8. Die Finanzierung des Eigentumserwerbs
9. Staatliche Förderung des Eigentumserwerbs
VI. Die Versicherung der Immobilie
1. Die Grundüberlegung
2. Der Abschluss der Versicherung
3. Versicherungen für Bauherren
4. Die Versicherung der Immobilie
5. Die Absicherung des Immobilieneigentümers
2. Kapitel: Die Verwaltung des Wohnungseigentums
I. Verwaltung durch die Wohnungseigentümer
1. Rechtliche Grundlagen
2. Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft
II. Der Wohnungseigentumsverwalter
1. Einheitlichkeit der Verwaltung
2. Person des Verwalters
3. Verwaltervertrag
4. Aufgaben des Verwalters
5. Betreuung des Finanzwesens
6. Technische Verwaltung
7. Rechtliche Betreuung
8. Beendigung der Verwaltertätigkeit
9. Klageverfahren
III. Der Verwaltungsbeirat
1. Die gesetzlichen Regelungen
2. Regelungen zur Wahl des Verwaltungsbeirats in der Teilungserklärung
3. Zusammensetzung des Verwaltungsbeirates
4. Persönliche Eignung und Anforderungen
5. Die Wahl des Verwaltungsbeirates
6. Interne Beiratsorganisation
7. Anfechtung der Beiratswahl
8. Dauer der Bestellungszeit
9. Gesetzliche Aufgaben des Verwaltungsbeirates
10. Ersatzzustellungsvertretung
11. Praktische Ausgestaltung der Verwaltungsbeiratstätigkeit
12. Anfechtung von Beiratsbeschlüssen
13. Vermittlung von Fachkenntnissen
1314. Aufwendungsersatz
15. Abrechnung der Auslagen
16. Vergütung des Verwaltungsbeirates
17. Die Haftung des Verwaltungsbeirates
18. Auskunftserteilung
3. Kapitel Das Wohnungseigentum im Steuerrecht
I. Wohnungseigentum als einkommensteuerliches Betriebs- oder Privatvermögen
1. Betriebsvermögen
2. Privatvermögen
3. Verlust der Betriebsvermögenseigenschaft
II. Die einkommensteuerrechtliche Behandlung
1. Gegenstand der Besteuerung
2. Vermietung an Dritte
3. Vermietung durch mehrere Personen
4. Selbstgenutztes Wohnungseigentum
5. Steuerliche Förderung
6. Instandhaltungsrücklagen
7. Haushaltsnahe Dienstleistungen, § 35a EStG
8. Bauabzugsteuer, §§ 48ff. EStG
9. Veräußerung von Eigentumswohnungen
III. Umsatzsteuer
1. Vermietung und Verpachtung einer Eigentumswohnung
2. Veräußerung von Eigentumswohnungen
3. Leistungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft
IV. Grunderwerbsteuer
1. Gegenstand der Grunderwerbsteuer
2. Steuerbefreiung
V. Grundsteuer
1. Steuergegenstand
2. Steuersubjekt
3. Besteuerungsgrundlage
4. Verfahren
5. Grundsteuervergünstigungen
VI. Zweitwohnungsteuer
1. Zweck
2. Steuergegenstand
3. Steuerpflichtiger
4. Steuermaßstab und Steuersatz
145. Steuerbefreiungen und -ermäßigungen
VII. Erbschaft- und Schenkungsteuer
1. Steuerpflicht
2. Steuerklassen
3. Persönlicher Freibetrag
4. Steuersätze
5. Bemessungsgrundlage
6. Steuerbefreiung
7. Steuern sparen durch kluge Regelungen
VIII. Vermögensteuer
IX. Baukindergeld
X. Steuerliche Verpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. des Verwalters
1. Allgemeines
2. Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums
3. Gesonderte Feststellung gem. § 180 AO
Stichwortverzeichnis
Professionell kaufen, versichern,
verwalten, vererben, veräußern etc.
von
Agnes Fischl
Ulrike Kirchhoff
Michael Wolicki
3. Auflage, 2018
Immobilien bauen und kaufen
Standort, Grundstücks- und Immobilieneigenschaften, Nutzungsmöglichkeiten
und Bebaubarkeit, Erläuterungen zu Kaufvertrag, Beurkundung,
Grundbuch und Zwangsversteigerungen, Tipps zu Finanzierung
und staatlicher Förderung u.v.m.
Immobilien versichern
Versicherungsabschluss, Versicherungstypen für Bauherren, Versicherung
des Immobilieneigentümers u.v.m.
Immobilien verwalten
Verwaltung durch den Wohnungseigentümer, Verwaltung durch einen
Wohnungseigentumsverwalter, Verwaltung durch einen Verwaltungsbeirat
u.v.m.
Immobilien und Steuern
Alles rund um Einkommensteuer & Co.
Jetzt wieder aktuell auf dem neuesten Stand von Rechtsprechung und Gesetzgebung. Mit einem ausführlichen Stichwortverzeichnis für den schnellen, gezielten Zugriff.
Agnes Fischl ist Rechtsanwältin (Fachanwältin für Erbrecht) und Steuerberaterin
in München (www.convocat.de)
Dr.Ulrike Kirchhoff Vorstand von Haus & Grund Bayern
(www.hugbay.de)
Michael Wolicki Rechtsanwalt (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht)
in Frankfurt a. M. (www.mmw-law.de).
Der Titel des Buches „Eigentumswohnung Professionell kaufen, versichern, verwalten, vererben, veräußern etc.“ gibt schon einen ersten Eindruck über den Inhalt dieses Buches. Anhand zahlreicher Beispiele, Hinweise und Gestaltungstipps geben die Autoren einen Einblick zu den verschiedenen Themen rund um das Wohnungseigentum. Dabei werden nicht nur die klassischen Bereiche wie der Kauf vom Bauträger oder die Verwaltung angesprochen. Das Buch greift auch oftmals in solchen Ratgebern stiefmütterlich behandelte Themen wie beispielsweise den Abschluss von Versicherungen, Auswahlkriterien beim Kauf von Immobilien sowie steuerliche Fragen rund um die Immobilie auf. Die auch für den fachlichen Laien leicht verständlichen Ausführungen orientieren sich dabei an den Bedürfnissen des interessierten Wohnungseigentümers oder solchen, die es noch werden wollen. Diese gelungene Zusammenstellung ist den Autoren nicht schwer gefallen: sind sie doch allesamt im Beratungsbereich „rund um die Immobilie“ tätig.
Frau Agnes Fischl, Fachanwältin für Erbrecht und Steuerberaterin, ist Partner der convocat GbR, einer interdisziplinär arbeitenden Beratungskanzlei mit Rechtsanwälten, Wirtschaftsprüfern und Steuerberatern. Die Besonderheit dieser Kanzlei ist die Tatsache, dass unter einem Dach die Fachleute der verschiedensten Spezialgebiete vereint sind. Somit ist diese Kanzlei für alle Fragestellungen rund um die Immobilie bestens gerüstet und bietet zielorientierte Lösungen an.
Frau Dr. Ulrike Kirchhoff ist Vorsitzende des Haus & Grund Bayern, dem Landesverband Bayerischer Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzer e. V. Über seine 110 örtlichen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereine und den bayernweit mehr als 120.000 Mitgliedern werden 8die zahlreichen Probleme der Immobilieneigentümer kompetent und umfassend behandelt. Dabei ist es Aufgabe von Frau Dr. Kirchhoff, auch Wegbegleiterin verschiedener gesetzlicher Vorhaben zu sein und diese im Sinne der Immobilieneigentümer zu beeinflussen.
Herr Michael Wolicki ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Seit 1998 ist er Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht im Deutschen Anwaltsverein, sowie seit 2005 stellvertretender Vorsitzender des Fachaussschusses „Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht“ bei der Rechtsanwaltskammer Frankfurt am Main. Aufgrund dieser ausgesprochenen Spezialisierung hat er den Ratgeber im Bereich „Die Verwaltung des Wohnungseigentums“ vervollständigt.
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München und Frankfurt a. M. im Juli 2018 |
Agnes Fischl |
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Dr. Ulrike Kirchhoff |
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Michael Wolicki |
Eigentumswohnungen liegen im Trend der Zeit. Sie bieten nicht nur den Komfort und die Sicherheit des eigenen Heims. Sie bieten gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase eine sichere und attraktive Anlagemöglichkeit und zusätzlich Sicherheit im Rentenalter.
Häufig wird dabei vergessen, dass die Eigentumswohnung kein Einfamilienhaus ist, sondern dass Wohnungseigentümer in eine Gemeinschaft eingebunden sind. Diese Gemeinschaft entscheidet über die Verwaltung der Anlage. Viele Anliegen der Wohnungseigentümer können nur gemeinschaftlich mit den anderen Eigentümern entschieden werden. Das müssen Wohnungseigentümer nicht nur bedenken, wenn sie ihre Wohnung selbst nutzen, sondern (insbesondere) auch, wenn sie sie vermieten. Ratgeber gibt es viele. Doch dieser nun in 3. Auflage erschienene Ratgeber leistet mehr. Drei erfahrene Praktiker arbeiten das umfangreiche Feld der Fragen rund um die Eigentumswohnung auf. Beginnend bei der Auswahl und Konzeption der Wohnung und Anlage, der Gründung der Gemeinschaft, der Verwaltung der Gemeinschaft, dem Umgang mit dem Verwalter und seinen Aufgaben, aber auch mit allen steuerrechtlichen Fragen, die bei Erwerb, Verwaltung und Vermietung und im Erb- und Schenkungsfall auftreten. Der Ratgeber richtet sich an den Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung(en) professionell bewirtschaften will, ermöglicht es aber auch dem Einsteiger, sich umfassend über das Thema zu informieren.
Treten bei Wohnungseigentümern weitere Fragen auf, etwa zur Vermietung der Eigentumswohnung, dann stehen Ihnen professionelle Verbände zur Seite, die Sie kompetent und unkompliziert unterstützen. Wir beraten unsere Mitglieder bei allen immobilienrechtlichen 10Fragen, wir sind aber auch Ihr Ansprechpartner, wenn im Zuge des Neubaus weitere Fragen und Probleme – etwa zu notwendigen Versicherungen oder bei Problemen mit Nachbarn – auftreten.
Sie finden uns ganz in Ihrer Nähe. Haus & Grund Bayern ist der größte Landesverband der insgesamt 22 Landesverbände umfassenden Haus & Grund Organisation. Mit 105 Ortsvereinen sind wir bayernweit zu finden und vertreten die Interessen der über 140.000 bei uns organisierten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. Mindestens genauso wichtig wie die Beratung unserer Mitglieder ist die Vertretung Ihrer Interessen in Politik, Wirtschaft und Gesellschaft. Und das schaffen wir durch unsere dreigliedrige Organisation: die Ortsvereine in den Städten und Gemeinden, die Landesverbände in den Bundesländern und der Bundesverband auf der Bundesebene. Haus & Grund Bayern ist dazu gut aufgestellt. Wir vertreten schlagkräftig Ihre Interessen im Freistaat Bayern. Und wenn Sie Probleme vor Ort haben – z. B. mit einem Miteigentümer, dem Hausverwalter oder Ihrem Mieter –, finden Sie die notwendige Hilfe in einem unserer Ortsvereine auch in Ihrer Nähe.
RA Gerhard Frieser
Stellvertretender Aufsichtsrat Haus & Grund Bayern
Landesverband der privaten Haus-,
Wohnungs- und Grundeigentümer e. V.
Unabhängig von der Lage am Immobilienmarkt ist der Standort einer Immobilie entscheidend für ihre Wertentwicklung, ihre Rentabilität, spätere Wiederverkäuflichkeit und natürlich für den Kauf- oder Baupreis. Denn der Immobilienmarkt entwickelt sich je nach Region sehr unterschiedlich. In der Regel wird die Entwicklung in den einzelnen Teilmärkten stark von der wirtschaftlichen Situation und damit von der Situation auf den Arbeitsmärkten beeinflusst. Damit erklärt sich auch die Attraktivität von Standorten wie München oder Hamburg beziehungsweise die Schwäche von Wohnungsmärkten in Teilen von Mecklenburg-Vorpommern oder dem Saarland. Ebenso beeinflussen regionale Besonderheiten, beispielsweise exklusive Lagefaktoren wie am Starnberger See oder am Tegernsee, den jeweiligen Immobilienmarkt und dürfen nicht unterschätzt werden.
Hinweis
Gerade Preisüberlegungen lassen die Standortwahl oft zu einer Entscheidung zwischen Stadt und Land werden. Doch sollten überzeugte Städter sich den Schritt aufs Land genau überlegen, wenn sie ihn nur aus Kostengründen planen. Oft lassen sich andere Wege finden, eine Immobilie zu einem günstigeren Preis zu erwerben, beispielsweise wenn auf Bestandsimmobilien ausgewichen wird.
Der Standort der Immobilie lässt sich nicht in allen Fällen beeinflussen. Soll die Immobilie selbst genutzt werden, wird der Standort 16naturgemäß am oder zumindest in der Nähe des jeweiligen Arbeitsplatzes liegen. Wird die Immobilie vermietet, wird sie zumindest dann am oder in der Nähe des eigenen Wohnortes liegen, wenn der Eigentümer sie selbst verwaltet. Immobilien zur Kapitalanlage sollten bevorzugt in solchen Regionen erworben werden, die wirtschaftlich stark sind oder besondere Standortfaktoren aufweisen. Dadurch kann in der Regel eine langfristig gute Vermietbarkeit gewährleistet und ein späterer Verkauf schneller und zu einem höheren Preis realisiert werden.
Hinweis
Derzeit (2018) ist der Immobilienmarkt in vielen Regionen noch sehr angespannt, Immobilien sind schwer zu finden, die Preise sind hoch. Dennoch sollten gerade an die Lage des Grundstücks hohe Anforderungen gestellt werden, um sicher zu stellen, dass auch in Zeiten eines entspannteren Wohnungsmarktes die Immobilie zumindest zu gleichen Preisen wieder verkauft werden kann. Daran sollte auch gedacht werden, wenn in Regionen mit (sehr) angespannten Wohnungsmärkten gut gelegene Grundstücke nur schwer bezahlbar sind.
Unabhängig davon, ob Immobilieneigentum zur Selbstnutzung oder zur Vermietung gekauft oder errichtet werden soll, ist die Lage der Immobilie innerhalb der Stadt oder der Gemeinde entscheidend; sie fließt in den Wohnwert ein.
Die Anforderungen an die Lage sollten nicht unterschätzt werden. Sie ist nicht nachbesserbar und muss auf Dauer akzeptiert werden. Negativfaktoren, die bei der Kaufentscheidung noch hingenommen werden, können im täglichen Leben ganz anders beurteilt werden. Im Laufe der Zeit können zudem weitere Umweltfaktoren dazu kommen, wenn zum Beispiel das Verkehrsaufkommen oder die Bebauungsdichte steigen. Dann können im Einzelnen vernachlässigbare Faktoren in der Summe das Wohlbefinden erheblich stören und gleichzeitig die spätere (Wieder)Verkäuflichkeit der Immobilie negativ beeinflussen.
Entscheidend für die Lage des Grundstücks ist insbesondere die Nähe von Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, 17Krankenhäusern und ähnlichen Infrastruktureinrichtungen, aber natürlich gleichermaßen die Entfernung zur Arbeitsstelle.
Hinweis
Als Faustformel gilt eine Entfernung von 10 Minuten zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und anderen Versorgungseinrichtungen sowie 30 Minuten zum Arbeitsplatz als ideal.
Öffentliche Verkehrsmittel und Autobahnen spielen eine wichtige Rolle, denn sie ermöglichen den Anschluss ins Ortszentrum und zu den nächst größeren Städten – und damit zu Arbeitsmöglichkeiten, kulturellen Einrichtungen und vielem Mehr. Sie können ebenso zu Lärmbelastungen führen, wenn das Grundstück zu nahe an öffentlichen Verkehrsmitteln oder stark befahrenen Straßen liegt. Aber Achtung: Lärm trägt oft kilometerweit und tritt unterschiedlich stark zu den verschiedenen Tageszeiten auf.
Hinweis
Aktuelle Untersuchungen zeigen, dass neben der guten Nachbarschaft und der Sicherheit das Kriterium „Ruhe“ zu den wichtigsten Anforderungen gehört, die an „das Wohnen“ gestellt werden (LBS West). Dies sollte unter dem Aspekt der Wiederverkäuflichkeit der Immobilie nicht unterschätzt werden.
Kilometerweit tragen auch Gerüche: Kläranlagen, Fabriken, Deponien, Wertstoffhöfe, für manche aber auch der benachbarte Bauernhof oder ein gejauchtes Feld können störende Gerüche abgeben, die die Freude am eigenen Heim verleiden können. Daher lohnt der Blick in die Umgebung.
Eine große Rolle spielt außerdem die Bebauungsdichte. Je aufgelockerter die Bebauung ist, desto weniger Beeinträchtigungen ergeben sich durch Beschattungen durch die (höhere) Umgebungsbebauung oder durch Nachbarn. Eine lockerere Bauweise bedeutet meist eine grünere und damit oft werthaltigere Umgebung. Allerdings fällt Gartenarbeit an, die je nach Größe und Gestaltung des Gartens mehr oder weniger zeitintensiv ist.
Hinweis
Der Ruf und die Qualität von Stadtteilen können sich langfristig natürlich ändern. Doch gute Wohnlagen sind im Allgemeinen 18gewachsen und zeichnen sich durch eine lockere Bebauung, private und öffentliche Grünflächen aus. Solche Wohnlagen sind nicht vermehrbar, da Neubaugebiete in der Regel nicht mehr so großzügig angelegt werden. Daher bleibt der Wert solcher Lagen normalerweise auch erhalten.
Gerade in älteren Wohngebieten sollte der künftige Eigentümer prüfen, ob in der Nähe des Grundstücks oder gar angrenzend an das Grundstück der Ausbau oder die Erneuerung von Straßen geplant sind. Solche Baumaßnahmen führen nicht nur zu Lärmbeeinträchtigungen. Vielmehr werden solche Baumaßnahmen in der Regel über Straßenbaubeiträge refinanziert. Ein solcher zusätzlicher Kostenfaktor kann schnell zu Finanzierungsproblemen führen. Auch zur Finanzierung von Maßnahmen an Einrichtungen der Abwasserentsorgung können von den jeweiligen Anliegern Beiträge nach KAG erhoben werden. Doch viele Gemeinden verzichten auf die Erhebung von Abwasserentsorgungsbeiträgen, sie nutzen die gesetzlich vorgesehene Alternative und finanzieren die Investitionskosten über die Abwassergebühren.
Hinweis
Im Freistaat Bayern ist am 14. Juni 2018 im Landtag die Entscheidung gefallen, die Straßenausbaubeiträge rückwirkend ab 1. Januar 2018 abzuschaffen. In anderen Bundesländern wird es zwar auch diskutiert, doch besteht noch kein Gesetzgebungsverfahren.
Welche Lagekriterien bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilie besonders wichtig oder zu vernachlässigen sind, muss jeder Bauherr oder Käufer für sich selbst entscheiden. Sie sind entscheidend, wenn die Immobilie selbst genutzt werden soll. Sie dürfen selbst dann nicht vernachlässigt werden, wenn die Immobilie als Kapitalanlage erworben und anschließend vermietet werden soll. Denn Mieter wählen ihre Wohnung im Wesentlichen nach den gleichen Kriterien aus wie Eigentümer, die eine Immobilie zur Selbstnutzung erwerben. Nimmt die Nachfrage nach Wohnraum folglich ab oder treten vermehrt Leerstände auf, spielen die Lagekriterien eine entscheidende Rolle: Je besser die Lage, desto bester die Vermietbarkeit. Mieter reagieren zudem flexibler, wenn sich das Umfeld der Immobilie verändert. Nimmt etwa die Lärmbelastung durch steigenden Kraftfahrzeugverkehr zu oder werden Einkaufsmöglichkeiten 19geschlossen, können Mieter durch eine Kündigung schnell auf die veränderten Gegebenheiten reagieren.
Hinweis
Grünanlagen oder die Möglichkeit einer Gartennutzung erhöhen den Wohnwert der vermieteten Immobilie. Allerdings muss der Garten gepflegt werden: durch den Eigentümer, den/die Mieter oder durch einen Dritten. In jedem Fall sollte die Art und Weise der Gartenpflege gleich bei Erwerb und Vermietung der Immobilie geregelt und die dadurch entstehenden Kosten in die Planungen einbezogen werden.
Insbesondere aus gesundheitlichen Gründen, aber auch aus haftungsrechtlichen Aspekten heraus, muss geprüft werden, ob auf einem Grundstück Altlasten zu finden sind. Erste Anhaltspunkte lassen sich aus früheren Nutzungen des Grundstücks gewinnen. Gibt es Erkenntnisse in der Gemeinde, finden sie sich im Altlastenkataster, das auf jeden Fall eingesehen werden sollte. Diese Altlastenkataster sind Register, in denen Altlasten und altlastenverdächtige Flächen erfasst werden müssen. Was in den Registern an Einzelinformationen aufgenommen wird, regeln die Bundesländer gemäß § 11 Bundesbodenschutzgesetz (zum Beispiel Art. 3 Bayerisches Bodenschutzgesetz).
Immer wieder werden auf Grundstücken Bomben oder Kriegswaffen gefunden, die sicher entsorgt werden müssen. Das führt regelmäßig zu erheblichen Problemen für die Eigentümer, auf deren Grundstücken die Waffen gefunden werden. Denn die Finanzierung der Räumung, der Evakuierung oder auch von entstanden Schäden ist oft komplizierter, als es die Gesetzeslage erwarten lässt.
Hinweis
Zumindest in Zweifelsfällen sollte in den Kaufvertrag eine Zusicherung des Verkäufers aufgenommen werden, dass das Grundstück frei von jeglichen Altlasten ist.
Zu klären ist des Weiteren, ob das Grundstück mit Wege- oder Nutzungsrechten belastet ist, ob Leitungen oder Kanäle im Grundstück verlaufen. Möglicherweise sind Leitungsrechte eingetragen, 20beispielsweise zugunsten des örtlichen Energieversorgers. Dadurch können die Nutzungsmöglichkeiten erheblich beschränkt werden.
Hinweis
Dies sollte nicht nur durch Fragen an den bisherigen Eigentümer, sondern besser und vor allem rechtssicher durch den Blick ins Grundbuch (vergleiche Seite 126 ff.) beziehungsweise in den Bebauungsplan geklärt werden.
Der Blick ins Grundbuch ist beim Erwerb einer Immobilie immer wieder notwendig und hilfreich. Geht es jedoch um Baulasten, hilft das Grundbuch ausnahmsweise nicht weiter. Sie werden vielmehr im Baulastenverzeichnis eingetragen. Baulasten können in den meisten Bundesländern – bis auf Bayern und Brandenburg – eingetragen werden (zum Beispiel § 71 LBO BW), es handelt sich um eine zusätzliche Verpflichtung eines Grundstücks, etwas zu dulden oder zu unterlassen.
BEISPIEL: Baulast
Ein größeres Bauvorhaben kann auf einem Grundstück nicht verwirklicht werden, wenn die Abstandsflächen zum Nachbarn nicht eingehalten werden. Stimmt der Nachbar zu, die Last zu übernehmen, also einen Grundstücksanteil entlang der Grenze nicht zu bebauen, der der fehlenden Abstandsfläche auf dem Nachbargrundstück entspricht, kann das Bauvorhaben verwirklicht werden.
Wird eine solche Baulast in das Baulastenverzeichnis aufgenommen, wirkt sie auch gegenüber dem Rechtsnachfolger. Die Baulast muss zwar nicht unentgeltlich gewährt werden. Doch trotz des finanziellen Ausgleichs schränkt sie zwangsläufig die Nutzungsmöglichkeiten des belasteten Grundstücks ein. Die Bebaubarkeit wird verringert.
Der Wert des Grundstücks wird von weiteren Faktoren bestimmt. Übersteigt die Grundstücksgröße die ortsübliche Größe, kann der Quadratmeterpreis sinken. Ist der Zuschnitt des Grundstücks ungünstig – behindert er beispielsweise die Bebaubarkeit –, kann das ebenso preismindernd sein, wie ein hoher Grundwasserstand oder andere kritische topographische Besonderheiten. Gerade die Bodenbeschaffenheit – extreme Hanglage, felsiger Untergrund – kann zudem zu erhöhten Baukosten führen. Dagegen kann eine unverbaubare 21Aussicht – auf einen See, eine Tallandschaft, ein Schloss – wertsteigernd wirken. Hochspannungsleitungen, Mobilfunkstationen und Ähnliches können nicht nur das eigene Wohlbefinden stören, sondern den Wert des Grundstücks nachhaltig senken.
Hinweis
Nicht alle Faktoren mögen für jeden einzelnen Erwerber von Bedeutung sein und können oder sollen beim Bau oder Kauf schließlich berücksichtigt werden. Gerade in Regionen mit großer Nachfrage nach Wohneigentum wird die „Traumimmobilie“ kaum zu finden und zu finanzieren sein. Je intensiver sich der Bau- oder Kaufinteressent jedoch mit seinen Vorstellungen über seine Immobilie beschäftigt und je mehr Objekte besichtigt werden, desto besser kristallisiert sich heraus, welche Faktoren für die Entscheidung unabdingbar erfüllt sein müssen. Auf diese Auswahlkriterien sollte dann aber auch nicht verzichtet werden.
Wird ein Grundstück gekauft, um in eigener Regie bebaut zu werden, muss die Bebauung im gewünschten Umfang zulässig sein. Die Bebauung ist oft durch Vorgaben im Bebauungsplan eingeschränkt, der daraufhin eingesehen werden sollte. Solche Einschränkungen bestehen insbesondere im Umfang der Bebauung, einzuhaltenden Grenzabständen, aber auch hinsichtlich der Art der Nutzung. Wie ein Grundstück genutzt werden darf, in welchem Umfang es bebaut werden kann, bestimmt die Gemeinde, in deren Gebiet sich das Grundstück befindet.
Hinweis
Der Schutz des Eigentums, wie ihn Art. 14 GG garantiert, erstreckt sich auch auf die Baufreiheit (BVerfG, Beschluss vom 14.5.1985, 2 BvR 397.82, BVerfGE 70, 35). Doch findet dieses Recht seine Grenzen im Schutze des Allgemeinwohls. Daher kann der Gesetzgeber die Baufreiheit durch gesetzliche Regelungen einschränken. Diese Nutzungsbeschränkung ist zwar ein Eingriff in das Eigentumsrecht, das aber mit der Eigentumsgarantie im Grundgesetz im Einklang steht (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG). Gleichzeitig muss die Gemeinde bei ihren Planungen die Belange der Eigentümer berücksichtigen (BVerfG, Beschluss vom 19.12.02, 1 BvR 1402/01, NJW, 2003, 2229).
22Maßgeblich für die Grundstücksnutzung ist die Bauleitplanung der Gemeinde, die sich im Wesentlichen aus dem Flächennutzungsplan und dem Bebauungsplan zusammensetzt (§ 1 Abs. 2 BauGB).
Im Flächennutzungsplan wird dargestellt, wie sich das Gemeindegebiet städtebaulich entwickeln soll. Er legt als sogenannter vorbereitender Bauleitplan für das Gemeindegebiet die geplante städtebauliche Entwicklung sowie die Bodennutzung fest (§ 5 Abs. 1 BauGB), so wie sie sich aus den Bedürfnissen der Gemeinde heraus ergibt. Bereits in diesem Plan wird definiert, welche Flächen für die Wohnnutzung vorgesehen sind. Aus dem Flächennutzungsplan heraus wird der Bebauungsplan entwickelt. Daher bindet bereits der Flächennutzungsplan die Gemeinden an ihre eigene städtebauliche Planung.
Gerade beim Erwerb unbebauter Grundstücke lohnt sich ein Blick in den Flächennutzungsplan. Wird eine Wohnbebauung vom Verkäufer in Aussicht gestellt, ist sie dennoch nur zulässig, wenn der Flächennutzungsplan diese Möglichkeit vorsieht und der Bebauungsplan sie umsetzt. Ist das nicht der Fall, sollen Flächen gemäß Ausweis im Flächennutzungsplan vielmehr als Grünflächen genutzt werden (§ 5 Abs. 2 Nr. 5 BauGB), muss vor dem Kauf geklärt werden, ob eine Nutzungsänderung geplant oder möglich ist. Entsprechende Anträge sollten möglichst bereits vom Verkäufer gestellt oder entsprechende Zusicherungen im Vertrag aufgenommen werden.
Hinweis
Eine Bezeichnung des Grundstücks als Bauland würde in einem solchen Fall nicht ausreichen. Vielmehr muss es sich um eine Zusicherung handeln, dass das Grundstück die öffentlich-rechtliche Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung erfüllt oder dass sie bis zu einem bestimmten Zeitpunkt geschaffen ist (BGH, Urteil vom 18.12.87, V ZR 223/85, NJW 1988, 1202; BGH, Urteil vom 12.6.87, V ZR 151/86, NJW 1987, 2513).
Solange nur der Flächennutzungsplan die Flächen als Bauland ausweist, handelt es sich um Bauerwartungsland. Erst wenn der Bebauungsplan diese Planung umsetzt und das Grundstück erschlossen ist, darf gebaut werden. Der Wert von Bauerwartungsland liegt unter dem von Bauland.
Der Bebauungsplan wird von den Gemeinden aus dem Flächennutzungsplan heraus entwickelt, er ist der für alle Beteiligten verbindliche Bauleitplan. In ihm legt die Gemeinde für kleinere Gebiete 23innerhalb des Gemeindegebiets fest, wie die Flächen im Einzelnen genutzt werden. Der Plan beschreibt exakt, wie die vorhandenen Flächen zwischen Verkehrsflächen, überbauten Flächen und Freiflächen aufzuteilen sind.
Hinweis
Der Blick in den Bebauungsplan – oder bereits in den Flächennutzungsplan – ist bei jedem Bauvorhaben angeraten. Denn aus dem Plan gehen auch Straßenverläufe, festgelegte Grünflächen, mögliche Nutzungsbeschränkungen und anderes hervor. So lässt sich bereits im Vorfeld klären, was sich in näherer Zukunft im Baugebiet noch verändern kann. Werden ganze Viertel neu errichtet, lässt sich bereits viel über die spätere Verkehrssituation erkennen.
Über Baulinien und Baugrenzen kann der Bebauungsplan detailliert festlegen, welche Grundstücksflächen bebaut werden dürfen. Diese Vorgaben definieren die Ausrichtung und die maximale Ausdehnung der Gebäude, oft auch die Standorte. Ebenso kann die Gebäudehöhe sowie die Gestaltung der Gebäude im Bebauungsplan festgesetzt werden. Auf die Größe der Gebäude wird oft durch die Angabe der höchstzulässigen Geschossflächen oder des umbauten Raumes Einfluss genommen.
Hinweis
Der Bebauungsplan wird nach § 10 BauGB als Satzung erlassen. Als kommunale Rechtsnorm muss er vom Bürgermeister ausgefertigt und anschließend öffentlich bekannt gemacht werden. Er kann bei der Gemeinde eingesehen werden. Durch die Satzungseigenschaft des Bebauungsplans kann er im Rahmen des „normalen Rechtsmittelverfahrens“ angefochten werden.
Setzt der Bebauungsplan Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksfläche sowie die örtlichen Verkehrsflächen fest, handelt es sich um einen qualifizierten Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 BauGB. Dieser qualifizierte Bebauungsplan kann selbstverständlich zusätzliche Anforderungen an die zulässige Bebauung stellen (nach § 30 BauGB), wie beispielsweise Mindest- oder Höchstmaße für die Baugrundstücke (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB), öffentliche oder private Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) oder Vorschriften über das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und anderen Pflanzen auf bestimmten Flächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB). Fehlt mindestens 24eines dieser Mindestbestandteile, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB). Auch seine Festsetzungen müssen zwingend beachtet werden. Doch werden sie anders als beim qualifizierten Bebauungsplan noch durch weitere Vorschriften des BauGB ergänzt (§ 34 BauGB).
Hinweis
So kann der einfache Bebauungsplan etwa festlegen, welche Art der Grundstücksnutzung in dem Baugebiet zulässig ist, zum Beispiel die Wohnnutzung. Ob und in welchem Umfang die einzelnen Grundstücke bebaut werden dürfen, richtet sich dann aber nach § 34 BauGB. Der Bebauungsplan selbst sagt dazu nichts aus.
Den Umfang der Grundstücksnutzung legt der Bebauungsplan fest. Wie diese Bestimmungen ausgestaltet werden können, ergibt sich aus der Baunutzungsverordnung. Das Maß der Grundstücksnutzung wird durch verschiedene Kenngrößen festgesetzt (§§ 16 ff. BauNVO). Zu den typischen Kenngrößen gehören:
Überbaubare Grundflächen: Dieser Faktor legt die zulässige Fläche fest, die die bauliche Anlage auf einem Grundstück einnehmen darf, gibt also an, in welchem Umfang das Grundstück bebaut werden darf. Er kann als absolute Zahl (GR) festgelegt werden oder als sogenannte Grundflächenzahl (GRZ).
BEISPIEL: Grundflächenzahl
Darstellung:
GR 200 m2 oder GRZ 0,2
Grundstücksfläche × Grundflächenzahl = überbaubare Grundfläche (GRZ)
1000 m2 Grundstück × 0,2 GRZ = 200 m2 überbaubare Fläche
Geschossfläche: Die Geschossfläche gibt die Größe der zulässigen Fläche der Geschosse des Gebäudes je m2 Grundstücksfläche an. Wiederum kann entweder die Größe der Geschossfläche als absolute Zahl (GF) oder als Geschossflächenzahl (GFZ) festgesetzt werden.
25BEISPIEL: Geschossfläche
Darstellung:
GF 700 m2 oder GFZ 0,7
Grundstücksfläche × Geschossflächenzahl (GFZ) = zulässige Geschossfläche
1000 m2 Grundstück × 0,7 = 700 m2 Geschossfläche
Zahl der Vollgeschosse: Diese Kenngröße gibt die zulässige Anzahl der Vollgeschosse an, die auf dem Grundstück errichtet werden dürfen.
BEISPIEL: Vollgeschosse
Darstellung:
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Maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse: |
IIO |
|
Zwingend vorgeschriebene Zahl der Vollgeschosse: |
IO |
Höhe der baulichen Anlagen: Über diese Angaben beschränkt der Bebauungsplan die maximale Höhe der Anlage, er normiert jedoch nicht den Umfang der überbaubaren Fläche. Typischerweise wird die Höhe der Anlage als Trauf- oder Firsthöhe vorgegeben.
BEISPIEL: Höhe der baulichen Anlagen
Traufhöhe (TH): Entfernung zwischen dem Schnittpunkt der Außenwand und der Oberkante des Daches, in der Regel der Unterkante des Sparrens oder der Dachhaut, gemessen über einem bestimmten Höhenbezugspunkt, meist dem fertigen Fußboden im Erdgeschoss oder der Oberkante der öffentlichen Straße. Wie die Traufhöhe zu bemessen ist, wird in den Satzungen definiert.
Beispiel: TH = 22 m
Firsthöhe (FH): Höhe des Dachfirstes über einem festen Bezugspunkt, meist die Höhe des fertigen Fußbodens im Erdgeschoss.
Beispiel: FH = 9 m
Baumasse: Die Baumasse bestimmt, wie viel Kubikmeter Raum pro Quadratmeter Grundstücksfläche bebaut werden darf.
26BEISPIEL: Baumasse
Darstellung:
|
3,0 |
oder BMZ 3,0 oder BM 3000 m3 |
Beispiel:
Grundstücksfläche × BMZ = zulässiger umbauter Raum
1000 m2 Grundstücksfläche × 3,0 BMZ = 3000 m3 zulässiger umbauter Raum
Die zulässige Art der Nutzung eines Grundstücks ergibt sich aus dem Bebauungsplan. Der Bebauungsplan weist zunächst sogenannte Plangebiete aus, die festlegen, wie die Grundstücke innerhalb dieser Gebiete genutzt werden müssen. Die Gemeinde muss die Baugebietstypen verwenden, die die Baunutzungsverordnung festlegt (§§ 1-11 BauNVO), sie darf keine eigenen Baugebiete erfinden. Möglich sind folgende Plangebiete:
Kleinsiedlungsgebiete (WS)
Reines Wohngebiet (WR)
Allgemeines Wohngebiet (WA)
Besonderes Wohngebiet (WB)
Dorfgebiet (MD)
Mischgebiet (MI)
Kerngebiet (MK)
Gewerbegebiet (GE)
Industriegebiet (GI)
Sondergebiet (SO)
Wie diese Gebiete genutzt werden können, ist in der Baunutzungsverordnung festgelegt. So sind beispielsweise in reinen Wohngebieten ausnahmsweise Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner des Gebietes zulässig, nicht aber Supermärkte, die der Versorgung des Gebiets dienen (§ 3 Abs. 3 BauNVO). Die Wohnnutzung ist in Gewerbegebieten und Industriegebieten nur in Ausnahmefällen zulässig (§§ 8 Abs. 3 Nr. 1, 9 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO). Eine Rolle spielt die zulässige Nutzung insbesondere dann, wenn eine Immobilie 27mit angeschlossener Gewerbeeinheit errichtet oder in Wohnungseigentumsanlagen Raum für Teileigentum geschaffen werden soll. Weniger problematisch sind freiberufliche Tätigkeiten, wie zum Beispiel die eines Architekten oder Anwalts. Sie dürfen selbst in reinen Wohngebieten ausgeübt werden (§ 13 BauNVO).
Hinweis
Mieter dürfen ohne Genehmigung ihres Vermieters in ihren Wohnungen einer Bürotätigkeit nachgehen, künstlerisch oder schriftstellerisch aktiv werden. Die gewerbliche Tätigkeit wird i. d. R. erst vertragswidrig, wenn durch ein Schild auf die Tätigkeit hingewiesen wird, so zum Beispiel entschieden für einen Ingenieur (LG Schwerin, Urteil vom 4.8.95, 6 S 96/94, NJW-RR, 1996, S. 1223, BGH, Urteil vom 10.4.2013, VIII ZR 213/12).
Die Zulässigkeit des Bauvorhabens. Ein Bauvorhaben muss den Festsetzungen im Bebauungsplan entsprechen, damit es zulässig ist. Soll davon abgewichen werden, müssen entsprechende Anträge auf Ausnahmen oder Befreiungen gestellt werden.
Hinweis
Damit ist eine zweigeschossige Bebauung beispielsweise nicht möglich, wenn für ein Baugebiet lediglich ein Vollgeschoss vorgesehen ist. Legt der Bebauungsplan etwa Satteldächer fest, benötigt der Bauherr eine Ausnahmegenehmigung für ein Walmdach. Sieht der Bebauungsplan gar einen Holzzaun als Grundstücksbegrenzung vor, reicht die Hecke nicht aus.
Inwieweit umfangreichere Bebauungen oder spätere Erweiterungen nach Antrag genehmigt werden können, muss auf jeden Fall vorab geprüft werden. Doch erhöhen solche zusätzlichen Genehmigungen natürlich die Baukosten. Ist ein Grundstück bereits mit einem kleineren Gebäude bebaut, das für den Neubau abgerissen werden soll, kann auch der Alteigentümer die Genehmigung einer erweiterten Bebauung beantragen. Da die Baugenehmigung sach- und nicht personenbezogen ist, gilt sie ebenso für – in manchen Fällen allerdings auch gegen – den Rechtsnachfolger des Bauherrn. Dadurch besteht für den Käufer im besten Fall die Sicherheit, dass die gewünschte Bebauung realisiert werden kann.
28Hinweis
Für die Höhe der Baukosten ist zudem entscheidend, ob das Grundstück bereits erschlossen ist oder ob die Erschließungskosten – zum Beispiel für Wasser- und Abwasseranschlüsse, Strom, Straßen – zusätzlich anfallen. Denn diese Kosten würden das Budget noch einmal erheblich belasten.
Stellplätze und Garagen. Die meisten Landesbauordnungen schreiben vor, dass bauliche Anlagen nur errichtet werden dürfen, wenn gleichzeitig Stellplätze oder Garagen gebaut werden (zum Beispiel Art. 47 BayBO; § 37 IV LBO BW). Die Anzahl muss dem zu erwartenden Zugangsverkehr entsprechen. Diese Landesgesetze werden vielfach durch kommunale Satzungen ergänzt. Können Stellplätze nicht gebaut werden, besteht häufig die Möglichkeit, die fehlenden Plätze durch Zahlung einer satzungsmäßig definierten Summe abzulösen (zum Beispiel Art. 47 BayBO).
Hinweis
Bereits bei der Planung des Bauvorhabens müssen diese Vorschriften berücksichtigt werden. Die Vorschrift wird nicht dadurch erfüllt, dass Stellplätze hinzugepachtet werden. Soll die Stellplatzverpflichtung auf einem anderen Grundstück erfüllt werden, muss eine entsprechende Baulast eingetragen werden.
Bebauungspläne existieren nicht für das gesamte Gemeindegebiet. Der weitaus größere Teil ist „unbeplant“, aber dennoch bebaut. Denn typischerweise sind die Städte und Gemeinden Jahrhunderte lang gewachsen, bis schließlich das Baurecht Bebauungspläne entwickelte. Anders als im „beplanten“ Innenbereich ergibt sich die zulässige Bebauung in den im Zusammenhang bebauten Ortsteilen (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB) aus der Umgebungsbebauung.
BEISPIEL: Umgebungsbebauung
Verfügen die umliegenden Grundstücke über eine 3-4 geschossige Bebauung, darf in der Baulücke grundsätzlich in dieser Höhe gebaut werden. Auch wenn der Bauherr über einen weiten Spielraum verfügt, muss sich das Gebäude vom Aussehen her in die Umgebungsbebauung einfügen.
29Üblicherweise werden solche Bauvorhaben in Baulücken geplant. Ob ein unbebauter Bereich aber noch als Baulücke eingestuft werden kann, beurteilt sich danach, ob durch die Baulücke der Zusammenhang zu dem im Zusammenhang bebauten Ortsteil zerrissen wird. Das lässt sich im wesentlichen nur durch eine Begutachtung vor Ort beurteilen. Der Zusammenhang mit dem bebauten Ortsteil muss bestehen bleiben, damit die oben genannte Regel noch gilt. Insbesondere am Ortsrand ergeben sich immer wieder solche Schwierigkeiten der Abgrenzung zum grundsätzlich nicht bebaubaren Außenbereich. Die Gemeinde hat allerdings die Möglichkeit, durch die sogenannte Klarstellungssatzung die Grenzen der im Zusammenhang bebauten Ortsteile festzulegen (§ 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Handelt es sich um sogenannte Splittersiedlungen, also um kleinere abseits gelegene Ansiedlungen von Häusern, wird in vielen Fällen keine Verbindung zu dem im Zusammenhang bebauten Ortsteil mehr gesehen (BVerwG, Urteil vom 14.4.2000, 4 C 5/99, NJW 2001, S. 386; BVerwG, Beschluss vom 24.6.04, 4 B 23/04, BauR 2005, S. 73).
Hinweis
Inwieweit ein Bauvorhaben auf diesen Grundstücken zulässig ist, sollte bereits vor dem Kauf und vor allem vor dem Baubeginn geprüft werden.
Im Außenbereich, also außerhalb des Gemeindegebiets, sind Bauvorhaben zu Wohnzwecken grundsätzlich nicht zulässig (§ 35 BauGB), außer im Zusammenhang mit landwirtschaftlichen Anlagen. Ausnahmen können jedoch aufgrund einer Außenbereichssatzung zugelassen werden (§ 35 Abs. 6 BauGB).
Durch eine Entwicklungssatzung (§ 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB) kann die Gemeinde die weitere Bebauung der oben genannten Splittersiedlungen zulassen. Das gewinnt insbesondere in den Fällen an Bedeutung, in denen die Verbindung zu dem im Zusammenhang bebauten Gemeindegebiet geschaffen werden soll. Allerdings dürfen die Festsetzungen des Flächennutzungsplans der Bebauung nicht entgegenstehen.
Die Gemeinde hat die Möglichkeit, einen sogenannten vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu erlassen (§ 30 Abs. 2 BauGB, § 12 BauGB). Diese Variante spielt vor allem dann eine Rolle, wenn Investoren in einem nicht beplanten Gebiet größere Bauvorhaben durchführen wollen. Der Investor legt einen fertig ausgearbeiteten 30Planentwurf, den Vorhaben- und Erschließungsplan, vor. Stimmt die Gemeinde der Planung zu, beschließt sie über das Vorhaben.
Ein solches Verfahren kann von den Kommunen erheblich schneller durchgeführt werden als der Erlass eines Bebauungsplanes. Der Vorhaben- und Erschließungsplan enthält die Festsetzungen des Bebauungsplans, er wird Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Gleichzeitig schließen Gemeinde und Vorhabenträger einen (gesetzlich vorgeschriebenen) Durchführungsvertrag, in dem sich der Investor verpflichtet, das Projekt innerhalb einer bestimmten Zeit durchzuführen. Dazu gehört auch die Erschließung des Baugebiets. Der Vorhabenträger muss die Planungs- und Erschließungskosten regelmäßig ganz beziehungsweise in Ausnahmefällen teilweise tragen.
Hinweis
Diese Variante spielt für den Bauherrn eines Eigenheims in der Regel keine Rolle. Aber häufig nutzen Bauunternehmen diese Möglichkeit, um entweder große Wohnanlagen, die aus mehreren Häusern bestehen, oder ganze Doppel- oder Reihenhaussiedlungen zu errichten. Auch für Wohnungsbauunternehmen, die in eigener Verantwortung bauen, um die Wohnungen anschließend zu vermieten, ist der Vorhaben- und Erschließungsplan durchaus eine Alternative, um Bauvorhaben schnell zu realisieren.
Der Erschließungsvertrag (§ 11 BauGB) dient ähnlich wie der Vorhaben- und Erschließungsplan der Erschließung ganzer Baugebiete und spielt daher nur für umfangreichere Investitionen eine Rolle. Es handelt sich dabei um Gebiete, die bereits als Baugebiete ausgewiesen, von den Gemeinden jedoch – meist aus finanziellen Gründen – noch nicht erschlossen worden sind. In diesen Fällen verpflichtet sich der Erschließungsträger, ein vertraglich definiertes Gebiet im eigenen Namen und auf eigene Kosten zu übernehmen. In der Regel trägt er die Kosten in vollem Umfang. Er errichtet folglich auch die notwendigen Erschließungsanlagen. Sind sie fertig gestellt, werden sie auf die Gemeinde übertragen, die sie wiederum als öffentliche Erschließungsanlage widmet.
Hinweis
Der Erschließungsträger, also der Investor, verkauft nach Fertigstellung die Immobilien beziehungsweise Wohnungen. Im Kaufpreis sind anteilmäßig auch die Kosten der Erschließung enthalten.
Grundstücke dürfen erst bebaut werden, wenn sie voll erschlossen sind, das heißt, sie sind an das Straßennetz angeschlossen, die Versorgung mit Energie und Wasser sowie die Entsorgung des Abwassers ist gesichert (§§ 30 Abs. 1, 34 Abs. 1, 35 Abs. 1 BauGB). Die Anforderungen an die Erschließungsanlagen richten sich nach den jeweiligen Vorhaben (BVerwG, Urteil vom 30.8.85, 4 C 48.81, NJW 1986, 394).
Die Bebaubarkeit ist (noch) nicht gegeben, wenn es sich um sogenanntes Rohbauland oder um Bauerwartungsland handelt. Bauerwartungsland ist noch nicht zur Bebauung ausgewiesen. Allerdings wird erwartet, dass die Grundstücke demnächst zur Bebauung frei gegeben werden. Häufig sind diese Flächen noch als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesen. Weist der gemeindliche Flächennutzungsplan das Grundstück als Baufläche aus, ohne dass dieser Ausweis bereits im Bebauungsplan umgesetzt wurde, handelt es sich objektiv um Bauerwartungsland, die künftige Baureife ist zu erwarten. Aber auch andere Faktoren können dazu führen, dass von Bauerwartungsland ausgegangen werden kann, es kommt stets auf die Umstände des Einzelfalles an (§ 5 Abs. 2 ImmoWertV). Das Grundstück wird zu Rohbauland, wenn es im Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen, aber noch nicht erschlossen ist (§ 5 Abs. 3 ImmoWertV). Erst wenn die öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfüllt sind, nach denen die Grundstücke bebaut werden dürfen, und sie den tatsächlichen Gegebenheiten nach baulich nutzbar sind, kann von baureifem Land gesprochen werden (§ 5 Abs. 4 ImmoWertV).
Hinweis
Daher sollte beim Kauf von Grundstücken stets darauf geachtet werden, dass sie tatsächlich bebaut werden dürfen. Ob und wann Land zu Bauerwartungsland und dann zu Rohbauland wird, ist häufig nicht abzusehen und hängt von vielen Faktoren ab. Ob das Grundstück dann für die eigenen Zwecke – zum Beispiel für einen schnellen Einzug ins eigene Heim – geeignet ist, muss gut überlegt sein. Einen Anspruch gegen die Gemeinde, dass sie die Erschließungsmaßnahmen ergreift, hat der Eigentümer nicht (§ 123 Abs. 3 BauGB).
Für welche Immobilie sich ein Bau- oder Kaufwilliger entscheidet, hängt zunächst davon ab, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt werden soll.
Selbstverständlich kann grundsätzlich jede Immobilie vermietet werden. Doch prädestiniert zur rentablen Vermietung sind Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. Die Entscheidung zwischen diesen beiden Immobilienformen wird wesentlich durch den unterschiedlich hohen Kapitaleinsatz geprägt. So ist der Kapitaleinsatz für ein Mehrfamilienhaus erheblich höher als für den Erwerb einer Eigentumswohnung. Allerdings müssen bei der Vermietung einer Eigentumswohnung Besonderheiten beachtet werden, die sich aus den speziellen Konflikten zwischen Miet- und Wohnungseigentumsrecht ergeben.