Auflage März 2021

Enthält zusammengefügt die Auflagen 2015 der beiden Ratgeber „Rechte und Pflichten des Vermieters und Mieters“ von Wohnräumen und Geschäftsräumen ISBN 978-3-7534-1489-8und ISBN 9783833499807.

Neu bearbeitet unter Berücksichtigung der

- seit 2015 ergangenen Urteile zum Thema „Schönheitsreparaturen“, und

- den seit 1.4.20 geltenden Bestimmungen über die Höhe der Miete für Wohnungen in „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“, und

- den 2020 zum Thema „Covid-19- Pandemie“ ergangenen Regelungen

© Werner Renz Alle Rechte vorbehalten!

Herstellung und Verlag:

BoD - Books on Demand GmbH, Norderstedt

ISBN 9783753414898

INHALTSVERZEICHNIS

Abkürzungsverzeichnis

Wenn im Text auf Paragraphen (§§) ohne Angabe eines Gesetztes hingewiesen wird, handelt es sich um Paragraphen des BGB.

EINFÜHRUNG

Die gesetzlichen Vorschriften für Mietverträge über alle Arten von Räumen stehen hauptsächlich im 2. Buch des BGB im Titel "Mietvertrag" unter den §§ 535 – 578. Welche besonderen Schutzvorschriften für Wohnraummietverhältnisse gelten, finden Sie unter Rn 54. Ein kleiner Teil dieser Vorschriften gilt auch für Geschäftsraummietverhältnisse (§ 578 Abs. 2).

Zunächst sollen einige rechtliche Begriffe erklärt werden:

A. Das "Recht" und sein Inhaber

I. Recht und Verpflichtung

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Unter einem „Recht“ versteht man eine Befugnis, die unsere Rechtsordnung für den Berechtigten vorsieht. Je nach seinem Inhalt gibt es 3 Arten:

1. Das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen: der sogenannte „Anspruch“ (Rn 24).
2. Das Recht etwas zu tun: das sogenannte „Gestaltungsrecht“, z. B. das Kündigungsrecht.
3. Das absolute Recht: das sogenannte „dingliche Recht“, das an einer Sache (Rn 6) besteht und gegen jeden Dritten wirkt, z. B. das Eigentumsrecht. Das Gegenteil vom absoluten Recht ist das relative Recht. Dieses steht dem Inhaber (= Gläubiger) nur gegenüber einer oder mehreren bestimmten Personen (= Schuldnern) zu.

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Dem einzelnen Recht ist im Privatrecht in der Regel eine Pflicht zugeordnet, die von der Rechtsordnung dem Verpflichteten auferlegt wird. Diese gesetzliche Pflicht ist von der „sittlichen“ Pflicht zu unterscheiden, die nach der sich laufend ändernden Moralauffassung besteht und nicht eingeklagt werden kann, z. B. die Pflicht zur Grabpflege.

II. Inhaber und Träger von Rechten und Pflichten

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Inhaber von Rechten und Pflichten können nach unserer Rechtsordnung nur Personen sein: die natürliche Person = der Mensch (§ 1) und die juristische Person (§§ 21 ff.). Letzterer ist von unserer Rechtsordnung die Fähigkeit verliehen, auch wie der Mensch Inhaber von Rechten und Pflichten sein zu können und handelt immer durch eine natürliche Person (gesetzlicher Vertreter, Vorstand, Geschäftsführer usw.). Beispiele für juristische Personen des öffentlichen Rechts sind z. B. die BRD, Länder der BRD, Gemeinden, Kirchen, Sozialversicherungsträger, und für juristische Personen des Privatrechts der eingetragene Verein (e.V.), die Genossenschaft, AG, GmbH, Stiftung. Nur teilweise rechtsfähig sind die OHG, die GbR, die GdWE und der nicht eingetragene Verein.

Ein Recht kann auch mehreren Personen gemeinsam als Gesamtgläubiger zustehen. Mehrere Personen können eine Pflicht gemeinsam als Gesamtschuldner schulden, wobei aber Jede Person zur ganzen Leistung gegenüber dem Gläubiger verpflichtet ist, der sie aber nur einmal verlangen kann.

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Verbraucher (§ 13) ist eine natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem privaten Zweck abschließt, also in der Regel der Wohnraummieter.

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Unternehmer (§ 14) dagegen ist eine natürliche oder juristische Person, die beim Abschluss eines Rechtsgeschäftes eine gewerbliche oder selbstständige berufliche Tätigkeit ausübt, also oft der Geschäftsraummieter.

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Sachen sind körperliche Gegenstände, die im Raum abgegrenzt werden können (§§ 90 ff.). Sie können nicht Inhaber von Rechten und Pflichten sein. Dagegen können an Sachen absolute Rechte bestehen, z. B. der Besitz (§§ 854 ff.), das Eigentum (§ 903), oder auch relative Rechte, z. B. ein Miet- oder Pachtrecht. Es gibt unbewegliche und bewegliche Sachen:

(1) Erstere sind die sogenannten Immobilien =

a. Unbebaute oder bebaute Grundstücke einschließlich aller mit dem Grund und Boden fest verbundener Bestandteile, z. B. Pflanzen, Mauern, Bauteile, insbesondere auf dem Grundstück errichtete Gebäude einschließlich der darin befindlichen Räume oder Wohnungen, ausgenommen die unter b. aufgeführten unbeweglichen Sachen, nämlich

b. Wohnungseigentum und Teileigentum nach dem WEG.

(2) Bewegliche Sachen sind alle Sachen, die weder Grundstücke noch mit diesen fest verbundene Bestandteile sind. Keine Sachen sind Tiere (§ 90 a), auf die aber die für Sachen geltenden Vorschriften anzuwenden sind.

B. Grundlagen der Rechte und Pflichten im Privatrecht

I. Rechtsverhältnis - Rechtsgeschäft - Vertrag

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Grundlage der Rechte und Pflichten im Privatrecht ist immer ein Rechtsverhältnis = eine von der Rechtsordnung als Rechtsverhältnis gewertete Beziehung entweder zwischen einer Person und einer Sache, z. B. das „Eigentum“, oder zwischen Personen z. B. das Mietverhältnis, das Arbeitsverhältnis oder das Rechtsverhältnis zwischen Makler und Auftraggeber.

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Das Rechtsgeschäft besteht aus einer oder mehreren Willenserklärungen (§§ 116 ff.). Unter einer Willenserklärung versteht man ein menschliches Handeln, mit dem der Handelnde eine Rechtswirkung erzielen will.

Es gibt „ausdrückliche“ und sogenannte „stillschweigende“ Willenserklärungen, denn auch durch ein „Schweigen“ oder ein sogenanntes „schlüssiges (konkludentes) Verhalten“ kann ein Mensch den Willen äußern, eine Rechtswirkung erzielen zu wollen. Schlüssiges Verhalten spielt oft beim Abschluss eines Vertrages mit einem Makler eine Rolle (Rn 87 ff.).

Es gibt einseitige und mehrseitige Rechtsgeschäfte. Das erstere besteht aus einer Willenserklärung, z. B. Bevollmächtigung, Anfechtung, oder die Kündigung. Das mehrseitige Rechtsgeschäft besteht aus mehreren von mindestens 2 Personen erklärten Willenserklärungen, z. B. der Vertrag .

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Ein Vertrag (§§ 145 ff.) kommt dann zustande, wenn eine Vertragspartei einer anderen ein Angebot zum Abschluss eines Vertrages macht, und die andere Vertragspartei dieses Angebot ohne Einschränkung annimmt, also durch Angebot und Annahme. Dabei ist es gleichgültig, von welcher Person die Initiative, also das Angebot ausgeht. Wird das Angebot der Person A an die Person B von der letzteren nicht ohne Einschränkung angenommen, gilt das Angebot als abgelehnt, verbunden mit einem neuen Angebot (§ 150), das die Person A annehmen oder ablehnen kann.

Nach dem Grundsatz „Pacta sunt servanda“ (= Verträge sind zu halten) sind die Parteien an einen einmal abgeschlossenen rechtswirksamen Vertrag gebunden, ausgenommen

(1) sie haben ein Rücktrittsrecht (§§ 346 ff.) oder uneingeschränktes Rückgaberecht vereinbart; oder

(2) die den Vertrag schließende Partei ist ein Verbraucher (Rn 4), dem in fast allen Fällen ein gesetzliches Widerrufsrecht von 2 Wochen zusteht, wenn er mit einem Unternehmer (Rn 5) außerhalb von Geschäftsräumen des Unternehmers (Haustürgeschäft) oder ausschließlich durch Fernkommunikationsmittel (Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Internet, E-Mails, TV oder Radio) im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems einen Vertrag über eine entgeltliche Leistung abgeschlossen hat; oder, was selten vorkommt,

(3) dass sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind (= Störung der Geschäftsgrundlage) geändert haben (§ 313). Siehe dazu z B. im Falle der Covid-19-Pandemie die Rn 260 und 307.

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Ein Vorvertrag kommt zustande, wenn sich 2 Parteien verpflichten, einen bestimmten Vertrag abzuschließen, weil z. B. der beabsichtigte Vertrag aus irgendwelchen Gründen noch nicht abgeschlossen werden kann, oder wenn sich in einem Vorvertrag nur eine der Parteien binden will. Soll keine der Parteien gebunden sein, ist nur eine „Absichtserklärung“ gegeben.

II. Vornahme, Form und Schranken eines Rechtsgeschäfts

1. Die Vornahme eines Rechtsgeschäftes

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Eine rechtsfähige Person (Rn 3) kann ein Rechtsgeschäft selbst vornehmen, wenn sie – wie in der Regel - voll geschäftsfähig ist. Nicht voll geschäftsfähig ist eine beschränkt geschäftsfähige oder gar geschäftsunfähige Person.

Geschäftsunfähig ist ein noch nicht 7 Jahre alter Mensch oder einer, der sich „in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustande krankhafter Störung der Geistestätigkeit befindet, sofern nicht der Zustand seiner Natur nach ein vorübergehender ist“ (§ 104). Er kann nur durch seinen (gesetzlichen) Vertreter. Beschränkt geschäftsfähig sind Minderjährige zwischen 7 und 18 Jahren (§ 106). Sie benötigen für die meisten Rechtsgeschäfte die Zustimmung ihres gesetzlichen Vertreters.

2. Gesetzliche Formen eines Rechtsgeschäfts

Ein Rechtsgeschäft darf in der Regel "formlos" vorgenommen werden, d.h. die mündliche Erklärung ist also rechtsgültig. Für bestimmte Rechtsgeschäfte hat der Gesetzgeber aber „Formen“ vorgeschrieben:

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Die (gesetzliche) Schriftform (§ 126) wird für bestimmte Erklärungen verlangt, z. B. für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses (Rn 275), oder für bestimmte Verträge, z. B. einen über 1 Jahr dauernden Zeitmietvertrag (Rn 76 f.). Die Erklärung muss dann vom Aussteller oder ein Vertrag muss auf einem Schriftstück eigenhändig durch Namensunterschrift beider Vertragspartner unterzeichnet sein. Ungültig ist ein also die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch Telefax oder der oben genannte Zeitmietvertrag, wenn er nur z. B. im Wege eines Schriftwechsels vereinbart wird.

Zum Unterschied zwischen der beschriebenen gesetzlichen und einer nur vereinbarten Schriftform siehe Rn 16.

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Bei der öffentlichen Beglaubigung (§ 129) wird die Erklärung schriftlich abgegeben und unterschrieben. Der Notar beglaubigt die Unterschrift und bestätigt also nur, dass die Unterschrift vom Unterzeichnenden stammt.

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Bei der notariellen oder gerichtlichen Beurkundung (§ 128; § 8 ff. Beurkundungsgesetz) geben der oder die Erklärenden ihre Erklärungen gegenüber dem Notar oder Gericht ab. Dieser bzw. dieses fertigt darüber eine Niederschrift an, die von ihm vorgelesen, von dem oder den Erklärenden genehmigt, sowie von diesen und vom Notar bzw. Gericht unterschrieben wird.

15a

Bei der elektronische Form (§ 126 a) handelt es sich um einen Sonderfall der gesetzlichen Schriftform, bei welcher der Aussteller der Erklärung dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen muss. Zertifizierungsdienstanbieter finden Sie unter www.regtp.de. Diese Form ersetzt die gesetzliche Schriftform (Rn 12), wenn sich aus dem Gesetz nicht etwas anderes ergibt.

15b

Bei der Textform (§ 126 b) muss die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere Art zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneter Weise (Papier, CD-Rom, Email, Fax) abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Unterschrift oder in anderer Weise erkennbar gemacht werden.

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Von einer vereinbarten Form (§ 127) für ein Rechtsgeschäft spricht man, wenn z. B. Vertragsparteien miteinander vereinbaren, dass eine der oben genannten gesetzlichen Formen erforderlich sein soll, z. B. die Schriftform für einen Vertrag, für eine Änderung oder Ergänzung eines solchen oder für eine Kündigung. Bei der so vereinbarten Schriftform reicht aber im Gegensatz zur gesetzlichen Schriftform (Rn 12) für die Übermittlung der Erklärungen auch Email, Telefax, oder bei einem Vertrag auch ein Schriftwechsel.

3. Allgemeine Schranken eines Rechtsgeschäfts

Jedes Rechtsgeschäft ist „nichtig“ = von Anfang an unwirksam, wenn es gegen eine der folgenden gesetzlichen Schranken verstößt:

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Unwirksam ist ein Rechtsgeschäft, wenn es gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen „zwingende Vorschriften“ verstößt (§ 134). Letztere sind vom Gesetzgeber festgelegte Bestimmungen, die durch eine oder mehrere Vertragsparteien weder geändert noch umgangen werden dürfen, die also nur der Gesetzgeber selbst ändern kann.

Darunter fällt auch, wenn bei einem Rechtsgeschäft eine gesetzlich vorgeschriebene oder auch nur vereinbarte Form (Rn 12 ff.) nicht eingehalten wird (§ 125), wenn z. B. der Wohnungsvermieter oder –mieter nur mündlich, durch Telefax oder ein Email kündigt.

Verstößt nur ein Teil eines Rechtsgeschäfts gegen ein gesetzliches Verbot, also z. B. nur eine Bestimmung eines Vertrages, dann ist das ganze Rechtsgeschäft unwirksam, ausgenommen es ist anzunehmen, dass das Geschäft auch ohne den unwirksamen Teil vorgenommen worden wäre (§ 139). Letzteres wird bei Mietverträgen in der Regel angenommen, wenn nur einzelne Bestimmungen unwirksam sind, z. B. Vertragsklauseln, die gegen Vorschriften über vorformulierte Bestimmungen (Rn 20 ff.) verstoßen.

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Unwirksam ist ein Rechtsgeschäft auch, wenn es gegen die guten Sitten, d. h. gegen das Rechtsgefühl aller "Billig- und Gerechtdenkenden" verstößt (§ 138). Darunter fällt der „Wucher“, der angenommen wird, wenn jemand „unter Ausbeutung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche einer Person“ sich für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu seiner Leistung steht. Zum Missverhältnis zwischen Mietzins und dem Gebrauchswert von Räumen siehe Rn 139.

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Unwirksam ist auch eine Willenserklärung, wenn sie vom Erklärenden rechtswirksam angefochten worden ist.

Zulässig ist die Anfechtung einer Willenserklärung, wenn sich der Erklärende bei der Abgabe der Willenserklärung geirrt hat (§ 119), oder wenn er durch eine Drohung oder durch eine eine arglistige Täuschung zu einer Willenserklärung veranlasst worden ist § 123).

Für eine Anfechtung sind Fristen zu beachteten. Die Anfechtung wegen Irrtums muss unverzüglich nach Entdeckung des Irrtums erklärt werden (§ 121), was eine Überlegungsfrist (ca. 1 Woche) zulässt, auch zur Einholung eines rechtskundigen Rats. Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung oder Drohung muss innerhalb eines Jahres ab Entdeckung der Täuschung oder Wegfall der Drohung (§ 124) erklärt werden.

Im Falle einer rechtzeitigen Anfechtung einer Willenserklärung verliert beim zweiseitigen Rechtsgeschäft, z. B. bei einem Vertrag, in der Regel das ganze Rechtsgeschäft seine Rechtswirksamkeit.

Vorformulierte Bestimmungen (=Klauseln) und individuelle Vereinbarungen:

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Zum Schutz vor einer unangemessenen Benachteiligung eines Vertragspartners gibt es im BGB Vorschriften für vorformulierte Vertragsbedingungen bestimmter Vertragstypen, zu denen insbesondere auch Mietverträge und Maklerverträge (§§ 305 ff.) gehören. Diese auch „Klauseln“ genannten in mehreren Verträgen verwendeten Bestimmungen fallen unter diese Beschränkungen. Es ist gleichgültig, ob die Vertragsbestimmungen geschrieben oder gedruckt verwendet werden. Darunter fallen also insbesondere auch alle Vertragsformulare, die käuflich erworben, im Internet heruntergeladen oder von einem Formularbuch abgeschrieben werden, oder von einem Notar, von Unternehmern oder auch Privatpersonen für mehrere Geschäfte verwendet werden.

Solche Bestimmungen bzw. Klauseln sind:

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(1) Überraschungsklauseln und mehrdeutige Klauseln (§ 305 c): Erstere sind Bestimmungen, die z. B. in einem systematischen Zusammenhang stehen, wo sie der andere Vertragspartner nicht erwartet, oder die nach dem Erscheinungsbild des Vertrages so ungewöhnlich sind, dass man mit einer solchen Bestimmung nicht rechnen muss, z. B. die Bestimmung „Zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter tritt dieser sein Lohn- oder Gehaltsansprüche (oder seine Kundenforderungen) an den Vermieter ab“.

Ihren unzulässigen Überraschungseffekt verliert eine Klausel nicht dadurch, dass sie etwa in fetter Schrift gedruckt oder hervorgehoben wird. Andererseits muss eine Klausel auch für eine nicht juristisch vorgebildete Vertragspartei klar und verständlich sein, der Vertragspartner muss also „ohne fremde Hilfe möglichst klar und einfach seine Rechte so feststellen können, dass er nicht von deren Durchsetzung abgehalten wird“. Unwirksam sind deshalb Klauseln wie „soweit gesetzlich zulässig“ oder „soweit es die Rechtssprechung erlaubt“.

Zweifel an der Auslegung einer Klausel, gehen zu Lasten des Verwenders.

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(2) Unangemessen benachteiligende Klauseln sind Bestimmungen, die den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen (§§ 307 - 309), und mit denen der Verwender oft versucht, eine nach dem Gesetz ihn selbst treffende Verpflichtung dem Vertragspartner aufzubürden. In Mietverträgen finden Sie hauptsächlich bei den Instandhaltungspflichten des Mieters solche unwirksamen Klauseln.

Soweit eine vorformulierte Bestimmung oder Klausel gegen diese Vorschriften verstößt, ist immer nur die betreffende Klausel unwirksam, nicht der ganze Vertrag. Die meisten der unter Rn 21 + 22 genannten Beschränkungen gelten bei der Verwendung solcher vorformulierten Bestimmungen auch gegenüber einem Unternehmer (§ 310).

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Nicht unter die unter Rn 21 + 22 genannten Beschränkungen fallen individuell vereinbarte Klauseln, also Bestimmungen, die zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt werden (§ 305 b). Die Anforderungen an das „Aushandeln“ sind heutzutage schwer zu erfüllen. Denn individuell ausgehandelt ist eine Bestimmung nicht schon dann, wenn der Verwender der Bestimmung den Vertragsgegner über den Inhalt und die Bedeutung der Klausel im Einzelnen belehrt hat, oder wenn die Mitteilung von Änderungswünschen abgeboten wird. Der Verwender der Klausel muss ernstlich bereit sein, die Klausel zur Disposition zu stellen und dem Partner, also z. B. dem Mieter die reelle Möglichkeit einzuräumen, seine eigenen Interessen zu wahren und die Ausgestaltung der Klausel zu beeinflussen. Es reicht also nicht aus, wenn im Vertragstext zu Streichungen, Änderungen oder Einfügungen aufgefordert oder etwa dass bestätigt wird, man habe ausgiebig und ernsthaft verhandelt.

Eine individuell getroffene Absprache geht einer rechtswirksamen anderslautenden vorformulierten Bestimmung immer vor.

III. Weitere rechtliche Begriffe

1. Anspruch und Forderung

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Aus einem Rechtsverhältnis kann einer Person gegen eine andere eine Leistung zustehen. Man nennt das einen Anspruch (Rn 1 Ziffer 1). Wenn Geld verlangt werden kann, nennt man den Anspruch eine Forderung.

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Die meisten Ansprüche können durch einen Vertrag vom Inhaber an eine andere Person abgetreten werden (§ 398). Durch diesen „Abtretungsvertrag“ geht der Anspruch bzw. die Forderung auf die andere Person über.

2. Erfüllung, Aufrechnung, Zurückbehaltungsrecht

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Ein Anspruch oder eine Forderung erlischt u. a. durch Erfüllung (§§ 362 ff.) oder Aufrechnung (§§ 387 ff). „Erfüllung“ bedeutet, dass die geschuldete gleichartige Leistung bewirkt wird, eine Geldforderung also bezahlt wird. „Aufrechnung“ bedeutet, dass eine Geldforderung durch eine Verrechnung ausgeglichen wird, also durch eine Erklärung einer Person gegenüber der anderen.

Wenn die gegenüberstehenden Ansprüche nicht gleichartig sind, ist eine Aufrechnung nicht möglich. Dann kann ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273) bestehen. Beispiele dazu finden Sie unter Rn 129, 162, 220 und 473.

Nicht zulässig ist eine Aufrechnung oder ein Zurückbehaltungsrecht, wenn diese nach einer gesetzlichen Vorschrift (Rn 364) oder nach einer vertraglichen Vereinbarung ausgeschlossen sind. Zur Zulässigkeit einer Aufrechnung bei Mietverhältnissen siehe Rn 193 + 226.

3. Verjährung, deren Hemmung oder Neubeginn

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Nur Ansprüche (§ 194) können verjähren. Das bedeutet, dass der Verpflichtete die Erfüllung eines Anspruchs des Berechtigten nach Ablauf der Verjährungsfrist ablehnen kann (§ 222). Die Frist beträgt je nach Art des Anspruchs zwischen 6 Monaten (z. B. § 548) und 30 Jahren (§§ 197 ff.). Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt heute 3 Jahre (§ 195).

Zur Verjährung der in den folgenden Kapiteln beschriebenen Ansprüche siehe im 5. Kapitel unter Rn 391 ff.

Die Verjährung kann gehemmt werden oder sogar neu beginnen:

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Unter einer Hemmung der Verjährung (§ 209) versteht man, wenn ein bestimmter Zeitraum in die Verjährungsfrist nicht eingerechnet wird, oder wenn die Verjährungsfrist erst später als vorgesehen abläuft, z. B.:

• Solange der Gläubiger dem Schuldner die Forderung stundet (§ 205),
• solange Gläubiger und Schuldner über einen Anspruch verhandeln (§ 203), wobei jeder Meinungsaustausch ausreicht, wenn nicht sofort und eindeutig jeder Ersatz abgelehnt wird,
• solange zwischen Gläubiger und Schuldner ein Güteverfahren oder ein gerichtliches Mahn-, Klage- oder Beweissicherungsverfahren schwebt,
• oder solange zwischen Gläubiger und Schuldner ein enges persönliches Rechtsverhältnis besteht, z. B. eine Ehe, ein Verhältnis zwischen Eltern – Kind, Vormund - Mündel, Betreuer - Betreuter, Pfleger – Pflegling .

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Ein Neubeginn der Verjährungsfrist (§ 212) bedeutet, dass ab einem bestimmten Zeitpunkt die Verjährungsfrist wieder ganz neu von Anfang an zu laufen beginnt, z. B. wenn der Schuldner seine Verpflichtung gegenüber dem Gläubiger anerkennt, oder wenn eine gerichtliche oder behördliche Vollstreckungshandlung vorgenommen oder beantragt wird.

4. Die Verwirkung

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Die Verwirkung bedeutet, dass der Inhaber eines Rechtes oder eines an und für sich noch nicht verjährten Anspruchs sein Recht bzw. seinen Anspruch nicht mehr geltend machen darf. Voraussetzung ist, dass einerseits der Inhaber sein Recht bzw. seinen Anspruch sehr lange Zeit nicht geltend macht und andererseits der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und sich auch darauf eingerichtet hat, dass der Berechtigte von ihm nichts mehr verlangen will.

5. Verschulden und Mitverschulden

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Unter einem Verschulden versteht man ein rechtswidriges vorwerfbares Verhalten einer zurechnungsfähigen natürlichen Person. Es kann

Eine schuldhafte Handlung führt in der Regel zu einer Schadenersatzverpflichtung (§ 276, § 823). Hat bei der Entstehung des Schadens auch ein Verschulden des Geschädigten mitgewirkt, hängt die Verpflichtung des Schädigers oder der Umfang des zu ersetzenden Schadens vom Gewicht dieses Mitverschulden ab (§ 254). Bei gleichgewichtigem Verschulden von Schädiger und Geschädigtem wird der Schaden also geteilt.

6. Verzug

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Erfüllt ein Schuldner eine fällige Verpflichtung, z. B. den Anspruch eines Gläubigers nicht rechtzeitig und geschieht das auch durch ein Verschulden, kommt er in folgenden Fällen in „Verzug“:

• Verzug tritt ein tritt ein, wenn für die Leistung des Schuldners eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist (§ 286 Abs. 2), wenn z. B. die Miete am 3. Werktag des Monats fällig ist (Rn 145 f.) oder die Mieträume am Tag nach Beendigung des Mietverhältnisses zu räumen sind (Rn 363 f.);
• Hat ein für die Leistung von Gütern oder für eine Dienstleistung zahlungspflichtiger Schuldner eine Rechnung erhalten (§ 286 Abs. 3), z. B. für eine Warenlieferung oder Handwerkerleistung, kommt er 30 Tage nach Zugang einer prüffähigen Rechnung in Verzug. Ist der Schuldner ein Verbraucher (Rn 4), also z. B. ein Wohnraummieter), tritt der Verzug aber nur ein, wenn er auf diese Folge in der Rechnung hingewiesen worden ist;
• Außerdem kommt ein Verpflichteter in Verzug, wenn er auf eine außergerichtliche oder gerichtliche Mahnung oder Klage nicht leistet. (§ 286 Abs. 1). Dabei reicht aber eine außergerichtliche Mahnung aus.

Ein verschuldeter Verzug des Schuldners wird z. B. im Falle einer falschen Beratung durch einen Rechtsanwalt oder den Mieterschutzverein angenommen, oder wenn er kein Geld hat. Denn es gilt der Grundsatz „Geld hat man zu haben“. Kein Verschulden ist dagegen z. B. gegeben, wenn der Mieter z. B. nicht sicher weiß, an wen er zahlen muss.

Der in Verzug geratene Schuldner ist verpflichtet, einen dem Gläubiger durch den Verzug entstandenen Schaden zu ersetzten. Schuldet er eine Geldsumme, ist diese auch zu verzinsen. Der Zinssatz beträgt, wenn der Schuldner Verbraucher (Rn 4) ist, mindestens 5 % über dem Basiszinssatz (§ 288). Dieser betrug am 01.09.2000 noch 4,26 %, am 01.01.2018 noch minus 0,88 %. Die jeweiligen Basiszinssätze finden Sie z. B. im Internet.

Ist der Schuldner nicht Verbraucher, beträgt der Zinssatz mindestens 9 % über dem Basiszinssatz. Entsteht dem Gläubiger ein höherer Zinsschaden, muss dieser bezahlt werden.

Außerdem kann der Gläubiger einer Geldforderung vom Nichtverbraucher im Falle eines Verzuges eine Pauschale von 40 € verlangen (§ 288).

7. Auftrag und Vollmacht

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Eine Person kann einer anderen den Auftrag erteilen, für ihn ein Geschäft zu besorgen (§ 662 ff.). Der Auftrag betrifft also das Innenverhältnis.

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Ebenso kann eine Person einer anderen eine Vollmacht erteilen. Der Bevollmächtigte kann dann im Namen des Vollmachtgebers einem Dritten gegenüber eine Erklärung abgeben, die für und gegen den Vollmachtgeber (§ 164) wirkt. Die Vollmacht betrifft also das Außenverhältnis.

Zur gegenseitigen Bevollmächtigung mehrerer Mieter siehe auch Rn 455.

8. Eigentum und Besitz

Eigentum und Besitz sind sogenannte "dingliche" Rechte, die einer Person an einer Sache zustehen (Rn 1 Ziffer 3).

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Eigentum bedeutet, dass der Eigentümer mit einer Sache „nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen“ (§ 903).

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Der Begriff Besitz wird in der Bevölkerung meist für das Eigentumsrecht benutzt. Jemand nennt sich "Besitzer" seines Hauses und meint "Eigentümer". Unsere Rechtsordnung versteht unter dem dinglichen Recht "Besitz" aber etwas anderes, nämlich die "tatsächliche Sachherrschaft einer Person über eine Sache" (§ 854). Der in seiner Wohnung lebende Mieter ist also „Besitzer“ der ihm nicht gehörenden Wohnung.

1. KAPITEL

Das Rechtsverhältnis „Miete“

A. Die verschiedenen Mietverhältnisse

I. Miete, Pacht, Leihe

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Grundlage eines Mietverhältnisses ist ein Vertrag, in dem

Bei der unbeweglichen Sache geht es hier um Räume verschiedener Art.

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Wird die Sache unentgeltlich zum Gebrauch überlassen, handelt es sich nicht um Miete, sondern um Leihe (§ 598).

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Werden nicht nur Sachen sondern Sachen und Rechte und diese nicht nur zum Gebrauch, sondern auch zur Ziehung von Früchten (§ 99) gegen ein Entgelt überlassen, spricht man von Pacht (§ 581). Bei den „Früchten“ handelt es sich um die zu gewinnenden Gelderträge., bei der Pacht eines landwirtschaftlichen Grundstücks außerdem auch um die Bodenfrüchte.

Beispiele: A überlässt B einen PKW, oder ein Grundstück oder Räume zum Gebrauch gegen ein Entgelt = Miete, überlässt er die Sache unentgeltlich = Leihe; überlässt er gegen Entgelt eine bestehende Gaststätte zum Gebrauch und zur Erzielung von Einkünften = Pacht.

II. Die Art der vermieteten Räume

1. Die Geschäftsräume:

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Zu diesen zählen Räume, die entweder zu geschäftlichen Zwecken (Büroräume, Praxisräume), oder zu gewerblichen Zwecken (Ladenräume, Werkstatträume, Lagerräume, Fabrikgebäude), oder zu sonstigen Zwecken (Vereinsräume, Veranstaltungsräume, Garagen) genutzt werden.

Bei der Vermietung von Geschäftsräumen kann die Miete frei vereinbart werden, siehe dazu Rn 140. Außerdem ist der Vermieter bei der Auswahl des Mieters frei.

Wenn Wohnräume Gegenstand eines Geschäftsraummietverhältnisses sind, siehe Rn 50 und 52.

2. Die Wohnräume:

Das sind alle Räume, die zum Wohnen, Schlafen, Essen und Kochen vorgesehen sind. Auch Nebenräume, z. B. Bad, Flur, Abstellräume, Kellerräume gehören dazu. Man unterscheidet im Mietrecht zwischen preisgebundenen und preisfreien Wohnräumen:

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Preisgebundene Wohnräume sind solche, bei denen der Vermieter diese nur an bestimmte Mieter vermieten darf und auch die Höhe des vom Mieter zu zahlenden Entgelts vom Gesetzgeber vorgeschrieben ist, nämlich bei

(1) Sozialwohnungen: Sie sind seit 1948 mit bestimmten öffentlichen Mitteln geschaffen worden und dürfen nur an Personen mit geringem Einkommen vermietet werden.

(2) Bedienstetenwohnungen: Zu deren Bau gewährte der Staat ein Darlehen und erhielt dafür vom Vermieter ein Belegungsrecht eingeräumt.

Öffentlich geförderte Wohnungen: Das sind nicht zu den Sozialwohnungen gehörende Wohnungen, die auch öffentlich gefördert werden und nur an Personen vermietet werden dürfen, die höchstens 40 % mehr als die für Sozialwohnungen vorgesehenen Personen an Einkommen haben. Die Vermietung darf nur erfolgen, wenn dadurch eine Sozialwohnung frei wird.

(3) Öffentlich geförderte Wohnungen im Saarland sind nur preisgebunden, wenn die Preisbindung zwischen dem Vermieter und der fördernden Stelle vereinbart worden ist.

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Preisfreie Räume sind alle nicht unter Rn 41 fallenden Wohnräume. Der Vermieter ist hier bei der Aussuche des Mieters fei. Auch bei der Vereinbarung der Miete ist er weitgehend frei (Rn 140 ff.).

III. Die Arten von Geschäfts- und Wohnraummietverhältnissen

Mietverhältnisse über Räume unterscheiden sich nach Dauer, Rechtstellung des Vermieters und nach Nutzungszweck:

1. Das Dauerschuldverhältnis

Weil die Leistungen der Vertragspartner beim Mietverhältnis auf eine gewisse Dauer ausgetauscht werden, nennt man das Mietverhältnis ein Dauerschuldverhältnis. Je nach Dauer gibt es Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit oder Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit.

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Beim Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit vereinbaren Vermieter und Mieter im Mietvertrag, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit laufen soll, oder sie vereinbaren über die Mietdauer einfach nichts. Wohnraummietverhältnisse laufen heute meistens auf unbestimmte Zeit.

Wenn in einem auf unbestimmte Zeit laufenden Mietvertrag eine Partei oder beide für eine bestimmte Zeit auf ihr Kündigungsrecht verzichten, handelt es sich trotzdem um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Dann endet das Mietverhältnis nach Ablauf der Zeit des Kündigungsverzichts nicht sondern läuft auf unbestimmte Zeit weiter. Zur Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts durch eine Partei beim Geschäftsraummietverhältnis siehe Rn 287 f. und beim Wohnraummietverhältnis Rn 311d.

Zum automatischen Anschluss eines Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit an ein bereits beendetes Mietverhältnis siehe Rn 378 ff..

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Das Mietverhältnis auf eine bestimmte Zeit wird „Zeitmietverhältnis“ oder „Zeitmietvertrag“ genannt. Hier vereinbaren die Mietparteien eine bestimmte Mietdauer, was bei Geschäftsraummietverhältnissen üblich und immer zulässig ist. Bei Wohnraummietverhältnissen der unter Rn 55 – 58 beschriebenen Arten ist die Vereinbarung eines Zeitmietvertrages ebenfalls immer zulässig, während bei den unter Rn 60 – 63 beschriebenen Wohnraummietverhältnissen das nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen zulässig ist (§ 575), nämlich dann, wenn der Vermieter nach Ablauf der zu vereinbarenden Dauer

• die Räume für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, oder
• in zulässigerweise die Räume beseitigen oder wesentlich verändern oder instandsetzen will, und diese Maßnahmen bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
• die Räume an einen Arbeitnehmer vermieten will.
• Nur bei dem unter Rn 57 beschriebenen Mietverhältnis darf ein Zeitmietvertrag auch dann geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.

Abgesehen davon, dass die Vereinbarung eines auf eine feste Mietzeit von mehr als 1 Jahr laufenden Mietverhältnisses der gesetzlichen Schriftform (Rn 12, 76